Самовольная постройка в системе объектов недвижимого имущества

Вопрос о правовой природе самовольной постройки и круге объектов, подпадающих под её режим, остаётся дискуссионным. Отсутствие чётких законодательных критериев порождает противоречия в судебной практике, особенно в отношении объектов незавершённого строительства, реконструкции и иных объектов, перечисленных в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Следует отметить, что в одной из ранних редакций п. 1 ст. 222 ГК РФ содержалась формулировка «иное недвижимое имущество» в качестве объекта, на который распространяется правовой режим самовольной постройки. Однако в редакции 2015 года законодатель изменил данный подход [1], исключив указанную категорию из числа объектов, к которым применяются соответствующие нормы, в соответствии с чем в настоящее время не дан однозначный ответ на вопрос о том, является ли объект самовольного строительства недвижимостью.

Вместе с тем, анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что ст. 222 ГК РФ, применяется исключительно к недвижимым объектам [2]. Так, в п. 2 Обзора Судебной Практики 2022 года указано, что в отношении объектов, не обладающих признаками недвижимости, положения указанной статьи не подлежат применению [3].

Вышесказанное подтверждается также п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – ПП ВС № 44), в котором указано, что правовое регулирование ст. 222 ГК РФ распространяется на отношения, складывающиеся по поводу объектов, соответствующих такому признаку недвижимости, как прочная связь с землей, не допускающая их перемещение без причинения им несоразмерного ущерба [4], что соответствует признакам недвижимости, указанным в ст. 130 ГК РФ.

Прежде чем перейти к перечню объектов недвижимости, подпадающих под критерий самовольности, необходимо затронуть вопрос о правах на такие объекты.

В РФ по общему правилу действует правоустанавливающий режим прав на недвижимое имущество [5]. Основанием возникновение права на объект недвижимости является государственная регистрация права (перехода права на объект недвижимости). Такой вывод делается из системного анализа положений ст. 8.1, 223, 224 ГК РФ в силу которых права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Получается, что только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, то они с точки зрения гражданского права считаются возникшими. Из этого следует, что необходимо определиться с тем, чем будет являться самовольная постройка с точки зрения подходов к недвижимому имуществу.

Применение правового режима самовольной постройки, исключительно к объектам недвижимости соответствует «физической» теории, представленной в юридической доктрине. В рамках указанного подхода отнесение объекта строительства к недвижимому имуществу обусловливается его природными и физическими свойствами [6].

Однако, ряд исследователей, высказывают сомнение в допустимости отнесения самовольной постройки к числу объектов лишь недвижимого имущества [7]. В частности, А. Н. Левушкин и В. В. Измаилов в своей работе пишут о том, что «… исходя из положений закона, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и не является недвижимой вещью» [8].

Свою точку зрения авторы основывают на «юридической» теории недвижимости, согласно которой критерием признания объекта недвижимым имуществом является факт государственной регистрации права на объект. Сторонниками указанной точки зрения являются такие ученые цивилисты как О.М. Козырь [9], В.С. Жабреев [10], а также Е.А. Суханов, который считает, что в современных условиях решающим фактором, определяющим недвижимость, является не её неотделимость от земли, а установленный законом порядок регистрации вещных прав [11].

Критикуя данную позицию, стоит отметить слова О. Ю. Скворцова, который в своих работах писал о том, что «государственная регистрация представляет собой лишь фиксацию прав на недвижимое имущество, а не первоначальный способ их приобретения» [12]. Следует также подчеркнуть, что ст. 130 ГК РФ не рассматривает наличие государственной регистрации в качестве обязательного критерия для отнесения объекта к недвижимому имуществу.

На это указывает и п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором определено, что «государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости» [13].

Из изложенного, однако, можно сделать ошибочный вывод, что поскольку самовольная постройка является объектов недвижимости в - силу «физической теории», то на неё возможно зарегистрировать гражданские права, в т.ч. право собственности.

Однако современная редакция ст. 128, 129 ГК РФ указывают, что к категории недвижимых вещей относятся только те вещи, которые либо не ограничены в обороте, либо в обороте ограничены. Изъятые из оборота вещи не являются объектами гражданских прав. Этот же вывод поддерживается судебной практикой, которая указывает, что даже если права на объект недвижимости зарегистрированы, но установлено, что он возведен с нарушениями, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, то снос такого объекта и как следствие исключение его из ЕГРН допустимы [14].

По нашему мнению, государственная регистрация не формирует правовую природу вещи, а является её следствием.

Можно ли при этом сказать, что на самовольную постройку не распространяются гражданские права вообще? Полагаем, что на указанный вопрос следует ответить отрицательно с одним отступлением. До момента регистрации права на самовольную постройку, как на объект недвижимости не возникают. Вместе с этим такое право может предполагаться. В отношении объектов недвижимости, подпадающих под критерий самовольной постройки действует правило о регистрации права собственности при условии, что такие объекты пусть и нарушают установленные правила землепользования и застройки, но при этом не нарушают права и законные интересы третьих лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Исходя из анализа ст. 12 ГК РФ следует, что у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, возникает право на признание права собственности на самовольную постройку. В последствии эта самовольная постройка в силу ст. 8 ГК РФ преобразуется в «законный» объект недвижимости, на который в силу ст. 8 ГК РФ возникает право собственности.

Также представляется обоснованным вывод о том, что правовой режим самовольной постройки распространяется исключительно на объекты недвижимости, а изменения, внесённые в п. 1 ст. 222 ГК РФ в 2015 году, не повлияли принципиальным образом на правовую природу объектов, подпадающих под её регулирование. Однако права на них не могут быть зарегистрированы в силу указания закона. Поэтому вполне логичной выглядит точка зрения О.В. Гумилевской, характеризующей самовольные постройки как особую категорию недвижимых объектов, созданных с отступлением от требований законодательства [15], на что также указывал Конституционный Суд [16].

Исходя из того, что ст. 222 ГК РФ распространяется исключительно на недвижимое имущество, возникает вопрос о том какие объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ могут стать самовольной постройкой?

Начнем со зданий, сооружений (за исключением некапитальных), и строений, которые легально закреплены в дефиниции самовольной постройки. Определение понятий «здание» и «сооружение» дается в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [17]. Также указанные объекты закреплены в абз. 1 п.1 ст.130 ГК РФ и в дефиниции объекта капитального строительства в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) [18].

Следовательно, указанные объекты безусловно обладают признаками недвижимого имущества и, соответственно, могут квалифицироваться как самовольные постройки.

Однако понятие «строение» легально нигде не закреплено. В доктрине по данному вопросу сформировались две точки зрения. Во-первых, понятие «строение» рассматривается как «… родовое по отношению к понятиям здания и сооружения и означает результат строительной деятельности, имеющий определенную степень законченности» [19]. Тем не менее, по не вполне ясным причинам законодатель включил данный объект в понятие самовольной постройки, наряду со зданиями и сооружениями, поэтому с такой точкой зрения согласиться нельзя.

Единственным правомерным объяснением присутствия в п. 1 ст. 222 ГК РФ формулировки «другое строение» является необходимость законодательного решения вопроса о признании объектов незавершенного строительства (на основании абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) самовольными постройками.

Первоначально, в ходе строительных работ возникает объект незавершенного строительства, который согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относится к категории недвижимости. И если создание этого объекта осуществляется с нарушением требований законодательства, то его вполне можно отнести к самовольной постройке. Стоит согласиться с данной точкой зрения.

Анализ судебных актов свидетельствует о правомерности признания указанных объектов самовольными постройками [20]. Кроме того, абз. 2 п. 5 ПП ВС № 44 прямо указывает на возможность квалификации объекта в качестве само- вольной постройки на любой стадии его создания, начиная с возведения фундамента, что свидетельствует о применимости положений ст. 222 ГК РФ к объектам незавершённого строительства.

Указанный подход находит поддержку и в научной литературе, в частности, его придерживается Р.А. Валеев [21].

В то же время в доктрине представлена и противоположная точка зрения [22]. Так, например, О. Мананников полагает, что «… понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, т.к. последние находятся в процессе создания, а не являются уже «созданными»» [23], а также отмечает, что допущенные нарушения строительных норм и правил могут быть устранены до завершения строительства.

С данной позицией следует согласиться, т.к.

до регистрации права на объект недвижимости на земельном участке, в частности до регистрации права на объект незавершенного строительства, такой объект является «продолжением» земельного участка. Учитывая, что субъекты гражданского права приобретают права на основании своего волеизъявления, а объект незавершенного строительства возникает только при условии его регистрации, то объекты незавершенного строительства, не зарегистрованные, но существующие, не могут автоматически признаваться самовольными постройками.

Как следует из теоретических положений и судебных решений, в круг объектов, подпадающих под регулирование ст. 222 ГК РФ, входят также искусственные земельные участки и обособленные части зданий и сооружений, которые могут функционировать автономно от других частей, самостоятельно вводиться в эксплуатацию, быть самостоятельными объектами реконструкции и сноса [24].

Ещё одним объектом, который может быть признан самовольной постройкой является единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК). Вместе с тем, как следует из судебной практики, с учётом применения к ЕНК положений о неделимых вещах, его составные элементы не обладают самостоятельной правовой судьбой, и следовательно, не могут признаваться самовольными постройками по-отдельности [25]. Следовательно, самовольной постройкой может быть признан лишь ЕНК в целом, и как отмечал А. В. Ахмедов «… только в том случае, если признаки самовольной постройки имеются у всех объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса» [26].

Анализ судебной практики свидетельствует о наличии исков, предметом которых выступают объекты самовольной реконструкции [27]. Для того, чтобы правовой режим самовольной постройки распространялся на реконструкцию, она должна носить существенный характер и фактически приводить к формированию нового объекта недвижимости [28].

Пункт 5 ПП ВС № 44 говорит о том, что объект может быть признан самовольной постройкой после реконструкции, если проведенные работы привели к изменению его ключевых параметров: высоты, количества этажей, площади или объёма.

Существующая законодательная неопределенность в отношении правового статуса объектов, возникающих после реконструкции, ведет к противоречиям в судебных решениях [29]. В связи с этим предлагаем дополнить ст. 130 ГК РФ положением, четко определяющим понятие нового недвижимого имущества, образующегося в результате реконструкции: «новым объектом недвижимости, созданным в результате реконструкции, признаётся объект, созданный в результате существенного изменения ранее существующего недвижимого имущества, повлёкшего изменение его индивидуально-определяющих характеристик, включая высоту, площадь, объём, этажность, в том числе надстройка, пристройка». Такая потребность объясняется тем, что в судебных спорах о признании реконструированного объекта самовольной постройкой ключевым элементом доказывания выступает установление факта образования нового объекта недвижимости вследствие проведенных преобразований.

Проведённый анализ позволяет утверждать, что, несмотря на редакционные изменения 2015 года, самовольная постройка сохраняет свою правовую природу как объект недвижимости. Это подтверждается судебной практикой и доктриной, отдающей приоритет «физической теории», согласно которой ключевым критерием является прочная связь с землёй, а не факт государственной регистрации. Режим ст. 222 ГК РФ распространяется на широкий круг объектов: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также на результаты существенной реконструкции, ведущей к созданию нового объекта. Однако именно в отношении реконструированных объектов наблюдается значительная правовая неопределённость из-за отсутствия чётких законодательных критериев отличия реконструкции от создания новой вещи. Данный пробел порождает противоречия в судебных решениях и затрудняет защиту прав. В целях унификации практики представляется обоснованным и необходимым закрепление в ст. 130 ГК РФ легального определения нового объекта недвижимости, возникающего в - результате реконструкции. Таким образом, совершенствование законодательных дефиниций является ключевым условием для обеспечения стабильности оборота и эффективной защиты нарушенных прав.