Ретроспективный анализ оборота жилой недвижимости в России и КНР

Историко-правовой анализ реформы жилищной сферы представляет собой не простое изложение хронологической последовательности законодательных актов, а комплексное исследование фундаментальной трансформации правовой онтологии жилых помещений. Рассматриваемый процесс охватывает радикальный переход от советской модели, в которой жилье выступало объектом административного распределения и гарантией социального благосостояния, к современной российской модели, основанной на принципах товарности, вещно-правовой природы и автономии частного права.

Советская модель, действовавшая в период с 1917 по 1990 год, выстраивалась на идеологических представлениях, категорически отвергающих частную собственность на основные жизненные блага и средства производства. Конституционное право на жилище, провозглашенное в статье 44 Конституции СССР 1977 года, реализовывалось исключительно в административном порядке, минуя гражданско-правовые институты. Основным видом жилищных отношений выступала служебная аренда (административный наем), тогда как право собственности сводилось к минимальным проявлениям в рамках жилищных кооперативов и индивидуального жилищного фонда.

Административная схема распределения жилья порождала существенные системные искажения. Отрицание товарной природы жилья привело к формированию обширного теневого рынка, замещавшего отсутствующую легальную инфраструктуру гражданского оборота. В повседневной практике использовались фиктивные браки, схемы обмена с доплатой и прочие обходные пути. Хотя подобная практика могла временно компенсировать дефицит жилья, с правовой точки зрения она открывала серьезные конфликты между реально необходимым оборотом жилых помещений и законодательным запретом на осуществление сделок купли-продажи.

Переходный период конца 1980-х — начала 1990-х годов ознаменовал кардинальный поворот в развитии отечественного жилищного законодательства. Началась активная рецепция элементов классической вещно-правовой системы, стремящаяся вписать формирующийся институт частной собственности в прежнюю экономику советского образца. Первым крупным нововведением стало введение в Союзе ССР в 1990 году права частной собственности граждан на жилые помещения, что означало коренной перелом традиционного восприятия жилища как объекта исключительно личного потребления.

Центральным событием последующего этапа стало принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда» в 1991 году, начало широкомасштабного процесса бесплатной передачи прав собственности населению. Процесс привнес целый ряд позитивных последствий, выразившихся в появлении десятков миллионов собственников жилья, однако сопровождавшийся множеством серьезных дефектов, касавшихся прежде всего несовершеннолетних и семейного состава собственников [1, с. 124].

Следующим шагом стала первая часть Гражданского кодекса РФ, принятая в 1994 году, которая закладывала цивилистические основы для включения жилых помещений в полноценный гражданский оборот. Нормы Кодекса установили принципиальную обязанность государственной регистрации прав на недвижимость и ввели правило, согласно которому жилье признавалось самостоятельным объектом вещного права.

Однако начальный этап внедрения института регистрации столкнулся с серьезными проблемами, такими как отсутствие необходимой инфраструктуры и высокая вероятность злоупотреблений, что проявлялось в двойных продажах и фальшивых записях.

Наиболее значимый вклад в развитие современной российской системы права внесли реформы 2000-х — 2010-х годов, направленные на создание целостной и функциональной системы регистрации, учета и специализированного регулирования. Среди важнейших шагов выделялся процесс кодификации, связанный с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ, который предложил четкое разделение сфер отношений в жилищной сфере: права собственности, рыночные механизмы управления общим имуществом многоквартирных домов и публично-правовые обязательства государства по предоставлению жилья нуждающимся категориям граждан.

Вторым направлением являлось формирование надежной инфраструктуры оборота недвижимости. Реорганизация регистрационной системы завершилась объединением ЕГРП и кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), введенный Федеральным законом № 218-ФЗ в 2015 году. Установленный принцип публичной достоверности позволил повысить надежность сделок и создать эффективные механизмы защиты добросовестных приобретателей.

Отдельно стоит подчеркнуть специальные меры регулирования, принятые российским законодательством для устранения системных рисков.

Яркий пример такого подхода — реформа законодательства о долевом строительстве, начавшаяся с принятия Федерального закона № 214-ФЗ и завершившаяся внедрением механизма расчетов через специальные банковские счета (эскроу-счета). Благодаря данному механизму удалось резко снизить масштабы злоупотреблений в строительной отрасли и обеспечить надежную защиту прав инвесторов-дольщиков.

Значительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости, открытости его для субъектов гражданского-правовых отношений законодательное закрепление такой меры социальной поддержки как материнский капитал. С точки зрения теории права: маткапитал создал комплексный межотраслевой правовой институт, связывающий нормы социального обеспечения, гражданского, семейного, жилищного и финансового права.

Становление жилищной системы в Китайской народной республике сопряжено с многоступенчатыми реформами в экономике. Реформирование сектора жилой недвижимости началось в 1979 году – были предприняты попытки коммерциализации жилья и перехода к рыночной системе.

Изменения предполагали строительство домов государственными подрядчиками, передачу квартир предприятиям и дальнейшее распределение квартир предприятиями между работниками. В контексте этого механизма государство несло чрезмерно высокие расходы, поэтому было принято решение об отказе от механизма распределения жилья и о принятии рыночного инструмента купля-продажа [2, с. 21].

Значимым шагом для создания сбалансированных отношений в сфере жилищного оборота стала рыночная реформа 1988 года, повлекшая изменение статуса субъектов мелкого предпринимательства в сфере частного бизнеса и прав на землепользование. Поправками в Конституцию 1988 г. (1-я сессия ВСНП 7-го созыва) легализованы частные хозяйства и установлена возможность передачи им в аренду земельных участков с правом землепользования [3, с. 37].

В результате правовых изменений в Китае произошел стремительный рост домовладения. Возник класс собственников жилья как основа нового социального порядка. Вместе с тем изменения привели к созданию «двойной системы» земли: государственная собственность на землю (по Конституции) и частная собственность на объекты недвижимости на ней. Эта уникальная конструкция стала фундаментом всей последующей системы.

В 1988 году на 15-ом ВСПН ЦК КПК продвигалась следующая мысль: «Пусть рынок играет фундаментальную роль под контролем государства», – и Госсовет КНР издал «Уведомление о дальнейшем углублении реформы городской жилищной системы и ускорении жилищного строительства» и отметил, что необходимо «на основе доступного жилья создать и улучшить многоуровневую городскую жилищную систему», «применить различные подходы жилищной политики к семьям с разными доходами: семьи с низкими доходами могут арендовать общественное жилье, предоставленное государством или кооперацией [4, с. 21].

Государство в КНР никогда не уходило с рынка полностью, оставаясь монополистом на первичном рынке земли и регулятором, способным на директивные вмешательства. Право собственности на жилье в Китае исторически носит более условный характер, будучи встроенным в систему социального контроля (например, через институт прописки – хукоу), чем в классических западных юрисдикциях.

На основе анализа становления жилищной системы и рынка недвижимости в сравниваемых странах можно сделать вывод, о том, что изначально Россия и Китай шли по одному пути – государственное регулирование жилищного вопроса.

Именно государство распределяло жилищные ресурсы, определяя и удовлетворяя потребность населения в жилье. Распад СССР определил для отечественной системы новый виток в развитии рынка недвижимости – государство отстранилась от прежней функции. В современной России органы государственной власти выполняют контрольно-надзорные функции в сфере оборота жилой недвижимости. На законодательном уровне определены основные требования к жилым помещениям, условия их обороноспособности, порядок возникновения, изменения, прекращения прав на жилые помещения.