Русский
简体中文
EnglishРазвитие системы управления жилищным фондом: от распада советского государства до современной России
Авторы
- ПАШКОВА Виктория Романовнастуденка 3 курса Института онлайн образования Финансового университета при Правительстве РФe-mail: 235335@edu.fa.ru
- САМИГУЛИНА Алла Викторовнакандидат юридических наук, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительства РФe-mail: avsamigulina@fa.ru
- Поступление в редакцию:
- 26.09.2025
- Принятие в печать:
- 10.10.2025
- Опубликовано:
- 13.10.2025
Аннотация и ключевые слова
Аннотация. В настоящей статье рассматриваются проблемы, затрагивающие один из секторов экономики как жилищно-коммунальное хозяйство, охватывающий период его кризисного состояния накануне распада советского государства до современной России. Статья посвящена анализу подходов и проблем, связанных с дальнейшим реформированием жилищно-коммунального хозяйства, а также оценки эффективности правовых основ деятельности по управлению жилищным фондом. Кроме того, актуальность статьи предопределяется малым количеством доктринальных исследований, в которых бы поднимались проблемы управления жилищным фондом. Главным образом, это связано с тем, что авторы фокусируют внимание на экономической стороне вопроса, без исследования правовой составляющей. Автор статьи с применением историко-правового метода рассматривает процессы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, выделяет основные причины необходимости реформ – аварийность жилого фонда, отсутствие должного финансирования, предоставление услуг ненадлежащего качества, неэффективное управление. В статье дается оценка промежуточным результатам реформ, выявлены факторы как способствующие, так и препятствующие процессу формирования стабильного и высокоэффективного управления жилищным фондом. В качестве наиболее успешных итогов реформирования автор выделяет: внедрение механизмов дополнительного контроля над деятельностью управляющих компаний и формированию прозрачной системы тарифообразования, ориентированной на целевое использование денежных средств и качество обслуживания жилого фонда. Также проведен обзор законодательных инициатив, направленных на повышение доступности жилья для всех слоев населения и повышение качества жилищно-коммунальных услуг. На основании изученного многолетнего процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства сделан вывод, что только сочетание комплексного подхода, включающего государственное регулирование и рыночные механизмы способны обеспечить дальнейшую устойчивость системы управления жилищным фондом и повысить качество жизни населения.
Ключевые слова: правовое регулирование, реформирование, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищный фонд, многоквартирный жилой дом, частная собственность, управление многоквартирными домами, жилищные программы, рыночная экономика.
Текст статьи
Вконце 90-х годов двадцатого века в России начинается процесс реорганизации системы управления жилищным фондом. Необходимость проведения реформы острая ощущалась из-за долгого распределения жилья между гражданами, отсутствия возможности участия граждан в вопросах управления и содержания своего жилищного фонда, неравенства предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, хотя идеологически были заложены положения об обратном. Управление жилищным фондом и поддержание его в надлежащем состоянии в комплексе с обеспечением безопасных условий проживания возлагались на жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), но из-за низкого уровня вовлеченности и финансирования качество предоставляемых услуг оставляло желать лучшего.
Накануне распада СССР отправной точкой к изменениям послужил прецедент возникновения частных форм собственности, заложив основы для дальнейших преобразований [2].
С появлением нового государственного строя и переходом к рыночной экономике произошли кардинальные преобразования всех аспектов жилищной политики: за жильцами законодательно закрепилась совокупность «триада» трех правомочий: владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также появилась возможность с привлечением собственных денежных средств участвовать в содержании и управлении своего жилищного фонда. Проведение косметического, а в некоторых случаях и капитального ремонта жилищного фонда требовало значительных капиталовложений, которые не могли себе позволить новоиспечённые домовладельцы из-за сложившаяся на тот момент социально-экономической ситуации в стране. После многолетний монополии государства жилищно-коммунального хозяйства и отсутствия управленческих навыков домовладельцы не могли принимать рациональные решения по управлению своим жилищным фондом. Основная часть населения даже не знала на какие нужды и куда уходят денежные средства от оплаты жилищно- коммунальных услуг[6, с.312].
Сложившаяся ситуация привела к новому ряду проблем:
1) к преждевременному износу и ухудшению состояния жилищного фонда из-за отсутствия должного управления и обслуживания; 2) ущемлению менее защищенных прав граждан, поскольку качество содержания жилищного фонда стало зависеть от материального положения.
На федеральном уровне в 1992 году для дальнейшего реформирования и усовершенствования жилищно-коммунального хозяйства принимается федеральный закон «Об основах жилищной политики». Сущность вносимых изменений данным нормативно-правовым актом заключалась в разделении полномочий по управлению и обслуживанию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, установление порядка предоставления коммунальных услуг, определении способа оплаты за жилищно-коммунальные услуги, введении мер социальной защиты незащищенных слоев населения в жилищной сфере [7, с.6]. Сформировались новые формы активного участия граждан в управлении жилищным фондом через частные управляющие компании, товарищества собственников жилья, а также кооперативы и партнерства [3, с.852].
Одним из положительных моментов принятой «Концепции реформы ЖКХ 1997г.» становится изменения в части системы финансирования с постепенным переходом от дотирования государством оплаты жилья и коммунальных услуг к потребителям к 2003 году. Концепцией была дана оценка состояния жилищно-коммунального хозяйства, резюмирую все факторы предыдущих лет, которые замедляли внедрение новых форм и методов управления: социально-экономическое положение страны, формальный подход к заключению договоров в целях обеспечения многоквартирного дома коммунальными ресурсами, отсутствие эффективных мер по энергосбережению, уменьшение размеров инвестиции в жилищно-коммунальное хозяйство в 2 раза, низкой уровень квалификации сотрудников инженерной службы управляющих и (или) эксплуатирующих организаций, снижение надежности конструктивов многоквартирных домов и отсутствия готовности инженерных систем.
Для решения вышеупомянутых проблем было предложено: внести изменения в систему жилищно-коммунального хозяйства в части управления, эксплуатации многоквартирного дома и повышения контроля за эксплуатирующей компанией, повысить уровень конкурентной среды путем конкурсного отбора организаций, осуществляющих деятельность по управлению жилищным фондом [5, с.37]. Позднее положения «Концепции реформы ЖКХ 1997г.» взяты за основу и развиты в дальнейшим в подпрограмме «Реформирование и модернизация ЖКХ 2002-2010гг»[8, с.32].
С марта 2005 года вступает в законную силу обновленный Жилищный кодекс РФ. Впервые в истории жилищно-коммунального хозяйства в очередь на улучшение жилищных условий стали ставить малоимущих граждан, размер платы за содержание жилья стал зависеть от стоимости услуг и общего площади многоквартирного дома, появился новый посредник в виде ресурсоснабжающей организацией между управляющей организацией и собственниками многоквартирного дома, а также у собственников возникает обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт жилищного фонда [1;9].
В 2007 году после принятия федерального закона «О фонде содействия реформирования ЖКХ» запускается процесс активизации полномасштабного проведения капитального ремонта и переселения граждан из ветхого аварийного жилья. Финансовую основу для реформирования жилищно-коммунального хозяйства закладывает создание Фонда содействия реформирования ЖКХ.
На следующие 10 лет утверждается новая федеральная программа «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ 2010-2020гг.» Главными целями данной программы было обеспечить жильцов многоквартирного дома благоприятные условиями проживания посредством комплекса жилищно-коммунальных услуг (холодной и горячей водой, водоотведением подогревом (компонент для тепловой энергии), отоплением, электрической энергией) с установлением доступной тарифов для населения. Спустя несколько лет была отменена из-за недостаточного государственного финансирования.
Для достижения ранее поставленных целей утверждается новая государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ от 30.11.2012г». Основными направлениями данной программы становится: борьба с износом жилищного фонда, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья посредством реновации, повышение качества поставляемых жилищно-коммунальных услуг, внедрения усовершенствованных механизмов управления жилищным фондом, стимулирования рационального потребления энергоресурсов [4, с.516].
Рассматривая отечественный исторический путь трансформации системы жилищно-коммунального хозяйства видно не вооруженном взглядом, что в течении прошлого столетия формы управления жилищного фонда поменялись по меньшей мере пять раз. Несмотря на многочисленные попытки реформирования жилищно-коммунального хозяйства система управления жилищным фондом становится более гибкой к динамично развивающимся рыночным отношениям.