Форма договора аренды апартаментов: проблемы теории и практики

На сегодняшний день в доктрине нет комплексного исследования, посвященного форме договора аренды сервисных и несервисных апартаментов. Сложность вызывает так же и проблема, связанная с отсутствием законодательного регулирования правового режима апартаментов в целом. Помимо этого, существует ряд проблем, связанных с невозможностью заключать договор аренды сервисных апартаментов в электронной форме.

Кроме того, в доктрине нет исследований о возможности применения «click-wrap», «browse-wrap» для заключения договоров аренды сервисных апартаментов. По данным одной из ведущих консалтинговых компаний «Nikoliers», анализирующей состояние и динамику рынка недвижимости в Москве, Санкт – Петербурге, и Дубае - доля апартаментов на рынке Санкт – Петербурга увеличилась за год и достигла 17% от общего числа лотов в продаже (+6 п.п. за год), что преимущественно связано со стартом ряда крупных сервисных проектов [1]. Рост предложения на рынке апартаментов будет сопровождаться и ростом правовых коллизий, связанных с процессом заключения договоров аренды.

Ч. 1 ст. 158 ГК РФ закрепляет, что сделка может быть заключена устно, в простой письменной форме или нотариальной письменной форме.

Ст. 609 ГК РФ закрепляет положение об обязательной письменной нотариальной форме для договора аренды, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, а срок договора превышает один год. Следующие положения распространяются и на договор аренды апартаментов. Однако, на практике, когда речь заходит о подписании договора аренды сервисных апартаментов сроком больше чем на один год администрация апарт – отеля отказывает в подобной регистрации и говорит о том, что максимальный срок действия договора составляет одиннадцать месяцев. По истечении следующего срока арендатору предлагается перезаключить договор на новый срок, который так же не может превышать одиннадцати месяцев. Следующую информацию сообщают в отделе бронирования номеров и предупреждают об этом заранее. При подготовке исследования мы обратились с вопросом о возможности заключения договора аренды сроком больше чем на один год в две крупные сети апарт – отелей, как «YE’S» или «VALO». Оператор центра работы с клиентами сообщила, что договор возможно заключить исключительно сроком на одиннадцать месяцев, а по истечение срока действия договора необходимо будет заключить следующий. Это обусловлено тем, что апартаменты по действующему гражданскому законодательству являются нежилыми, а регистрация в нежилых помещениях невозможна.

Также, говоря о форме договора аренды апартаментов, нельзя забывать и о возможности заключения договора в электронной форме. Следующая возможность появилась в связи с принятием Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 34 – ФЗ). Благодаря новациям, зафиксированным в Законе № 34 – ФЗ, сторонам договора стало намного проще осуществлять все стадии переговорного процесса. Закон № 34 – ФЗ квалифицирует электронную форму договора в качестве письменной. В связи с этим, в договорах крупных сетей апарт – отелей был предусмотрен отдельный пункт, позволяющий заключать договоры путем обмена документами с использованием адреса электронной почты, в том числе, посредством электронных средств связи, позволяющих достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Также многие сети апарт – отелей включают в настоящий пункт положения о том, что датой подписания договора считается дата получения по электронной почте обеими сторонами подписанного должным образом договора. Кроме того, в следующих договорах делается акцент и на то, что стороны соглашаются, что скан-копии документов, направленные по электронной почте, имеют юридическую силу до получения сторонами оригиналов данных документов.

Подобная возможность заключить договор в электронной форме имеется у ранее упомянутых нами сетей апарт – отелей «YE’S» и «VALO», а также у многих крупных московских сетей. Однако важно понимать, что функционал заключения договоров аренды в электронной форме ограничен, т.к. арендатор должен подписать помимо самого договора ряд дополнительных документов (Приложений к договору). К их числу относят: 1. Акт приема-передачи нежилого помещения; 2. Правила пользования помещением; 3. Поэтажный план схема. Следующие документы арендатор подписывает исключительно после устного инструктажа. Таким образом, процесс заключения договора аренды полностью в электронной форме невозможен, а разделение его на несколько частей считаем не целесообразным.

Говоря о перспективах развития электронной формы договора, необходимо обратить внимание на исследование Е.Е. Фролова и А.М. Берман, в котором они приводят точные данные о том, что именно «click-wrap», «browse-wrap», а также смарт – контракты будут являться приоритетными формами заключения договоров [2]. Продолжая анализ новых форм заключения договоров аренды апартаментов необходимо обратиться и к исследованию К.Р. Сидтикова, в котором он приводит материалы судебной практики, подтверждающие, что «click-wrap» уже применяется в отечественном бизнесе и достаточно эффективно [3]. Что касается непосредственно самого механизма работы «click-wrap», то под ним необходимо понимать форму заключения договора, при которой принятие условий договора происходит по средствам нажатия на одну кнопку – «Я согласен» [4]. Стоит отметить, что могут быть и другие формулировки согласия. В связи с тем, что следующая форма договора не имеет строгих законодательных условий, представитель услуги может на свое усмотрение выбирать оформление и формулировку соглашения. В связи с тем, что на сегодняшний день нет прямых законодательных запретов на использование подобной формы заключения договоров аренды, мы считаем возможным в тестовом варианте запустить использование «click-wrap» для подписания отдельных положений договора аренды сервисных апартаментов.

«Browse-wrap» являются разновидностью «click- - wrap» соглашений и в доктрине нет на сегодняшний день однозначной позиции о возможности использования их для заключения договоров.

Нельзя не согласится с Е.А. Ломакиной в том, что для того, чтобы следующие формы договоров были безопасными для пользователей необходимо создать надлежащую законодательную базу, предусматривающую не только определение понятий, но и механизм защиты прав пользователей «click-wrap» и «browse-wrap». Помимо этого, Е.А. Ломакина предлагает использовать опыт США, в связи с тем, что следующие формы договоров стали применяться там одними из первых [5]. Повторимся, что использование вышеупомянутых форм договоров в сфере арендного бизнеса необходимо вводить постепенно, детально разрабатывая механизм и учитывая все риски.

Таким образом, опираясь на действующий Федеральный закон от 18.03.2019 N 34-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», а также практический опыт заключения договоров аренды апартаментов, мы можем выделять две формы заключения договоров аренды апартаментов в электронном виде: 1. Заключение договора путем составления одного электронного документа (п.2 ст.434 ГК РФ); 2. Заключение договора посредством обмена электронными документами (п.2 ст.434 ГК РФ). Однако, как нами было сказано ранее, не все документы арендатор имеет возможность оформить электронно, что обусловлено соображениями безопасности. К договорам аренды апартаментов применяются правила ст. 158 ГК РФ о форме сделок, в связи с этим договор должен быть заключен в простой письменной форме. В связи с тем, что апартаменты, на данный момент, признаются отечественным законодательством нежилыми, нотариальная форма договора аренды апартаментов недопустима.

Практика заключения договоров аренды сервисных апартаментов показывает, что несмотря на кажущуюся простоту проведения подобных сделок, в процессе может возникнуть множество проблем, в том числе, возникающих из – за формы договора. Ряд документов, о которых нами было сказано вначале исследования, действительно невозможно подписать в электронной форме в силу их специфики, однако непосредственно договор аренды сервисных апартаментов заключить в электронной форме возможно. Об этом свидетельствуют положения договоров крупных сетей апарт – отелей. Использование новых форм договора таких как click-wrap» и «browse-wrap» мы считаем возможным, при условии постепенного внедрения и детальной проработки формы соглашения. В связи с тем, что действующее законодательство прямо не запрещает использование таких форм договоров, их возможно в будущем распространить и на подписание приложений (акт приема-передачи нежилого помещения; правила пользования помещением; поэтажный план схема) к договорам аренды апартаментов.