Договор дарения недвижимости: особенности правового регулирования

Договор дарения недвижимости широко используется в повседневной жизни: родители дарят квартиры детям, одни родственники дарят другим земельные участки и т.д. Однако договор дарения недвижимости нельзя рассматривать только как проявление семейных отношений или желание помочь близкому человеку. Это полноценный гражданско-правовой договор по передаче имущества в собственность.

Целью исследования является формирование целостного представления об особенностях правового регулирования договора дарения недвижимости.

Договор дарения недвижимости представляет собой соглашение, согласно которому даритель на безвозмездной основе передает либо обязуется передать недвижимое имущество в собственность одаряемому.

Если говорить о признаках договора дарения недвижимости, то к их числу можно отнести его безвозмездный характер, предполагающий отсутствие встречного предоставления по договору; односторонне направленный характер, так как обязанность по передаче недвижимости присутствует только у дарителя; реальность либо консенсуальность в зависимости от того, когда передается недвижимое имущество одаряемому - в настоящем или будущем времени. Если одаряемый получает недвижимость в настоящем времени, договор носит реальный характер, если в будущем (при обещании дарения) - консенсуальный характер.

Основным источником правового регулирования договора дарения недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации [2] (далее - ГК РФ), а именно глава 32. Дарение является договором, а не односторонним обещанием передачи имущества. Для возникновения договорных отношений необходимо согласие обеих сторон. Даритель должен выразить волю на передачу имущества, а одаряемый — принять дар. Именно поэтому лицо не обязано принимать подарок. Закон предоставляет одаряемому право отказаться от дара. [10, с. 222]

Главной особенностью договора дарения является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что одаряемый не обязан предоставлять дарителю какое-либо встречное имущество, деньги или иное имущественное благо. В этом смысле договор дарения уникален, так как для имущественного оборота безвозмездные отношения представляют исключение. [13, с. 295]

Договор дарения недвижимости имеет особенности по сравнению с дарением обычных вещей. Это связано с особым правовым режимом недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ [1] недвижимостью являются здания, сооружения, то есть имущество, которое прочно связано с землей. Земельные участки также отнесены законодателем к числу недвижимых вещей.

Для договора дарения недвижимости важно точно определить его предмет. В договоре необходимо указать конкретный объект недвижимости: его адрес, площадь, кадастровый номер, иные индивидуализирующие характеристики. Наиболее распространенным предметом договора дарения является квартира. Это объясняется тем, что квартира - это один из наиболее значимых объектов имущества граждан. Жилой дом также может быть предметом договора дарения. Жилой дом связан с земельным участком, на котором он расположен. Поэтому при дарении жилого дома необходимо учитывать взаимосвязь прав на земельный участок и дом (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ [3], ст. 273 ГК РФ).

Земельный участок сам по себе является объектом недвижимости и может быть предметом договора дарения. Однако при его передаче необходимо учитывать особенности земельного законодательства. В договоре должны быть указаны кадастровый номер земельного участка, его площадь, категория земель, вид разрешенного использования (например, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства). Эти сведения имеют практическое значение, поскольку определяют возможности использования участка новым собственником. Например, лицо получает в дар земельный участок, который невозможно использовать для строительства жилого дома. Поэтому при заключении договора необходимо всесторонне оценить правовой режим участка.

Договор дарения недвижимости, безусловно, предполагает наличие двух сторон: дарителя и одаряемого. Даритель выражает волю на передачу имущества, а одаряемый принимает решение о принятии дара. Без согласия одаряемого договор дарения недвижимости не будет заключен.

Если не касаться отношений представительства, то дарителем выступает собственник недвижимого имущества, сведения о котором внесены в реестр недвижимости. При подготовке договора дарения недвижимости необходимо установить: кто является собственником объекта, имеются ли обременения, отсутствуют ли запреты на совершение регистрационных действий. [7] При заключении договора необходимо убедиться, что лицо понимает содержание сделки, осознает ее последствия, действует добровольно. К сожалению, договор дарения недвижимости иногда заключается под влиянием насилия или угрозы. В п. 98 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 [8] (далее - ПП ВС № 25) отмечается, что насилие или угроза могут иметь место не только со стороны контрагента по договору, но и со стороны третьего лица. Заключение договора под указанным влиянием может привести к признанию его судом недействительным по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 ГК РФ).

Одаряемым может быть любое лицо, если законом не установлены специальные ограничения. Наиболее часто одаряемыми становятся родственники. Однако родственные отношения не являются обязательным условием. Например, собственник квартиры может подарить ее своему другу, знакомому или какой-либо организации.

Одним из распространенных случаев является дарение недвижимости несовершеннолетним. Например, родители могут подарить ребенку квартиру или долю в праве собственности на нее. Такая сделка допускается, поскольку она направлена на увеличение имущества ребенка. Однако необходимо учитывать особенности правового положения несовершеннолетних. Несовершеннолетний может быть либо полностью недееспособным (с рождения и до 6 лет), либо частично дееспособным (от 6 до 14 лет). В любом случае договор от имени одаряемого будет подписывать его законный представитель (ст. 28 ГК РФ). Если же несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, договор в качестве одаряемого он подписывает сам, но при этом требуется письменное согласие законного представителя (ст. 26 ГК РФ).

Хотя в повседневной практике договор дарения недвижимости чаще всего заключается между гражданами, участниками такой сделки могут выступать и юридические лица. Юридическое лицо может быть как дарителем, так и одаряемым. При этом участие юридических лиц в договоре дарения имеет особенности, поскольку деятельность организаций связана с определенными целями создания и функционирования. Гражданское законодательство устанавливает запрет на дарение между коммерческими организациями, если стоимость дара превышает установленный законом предел (3 тысячи рублей), что связано с особенностями деятельности коммерческих юридических лиц (п. 1 ст. 575 ГК РФ). Коммерческая организация создается для извлечения прибыли, поэтому безвозмездная передача значительного имущества другой коммерческой организации может затрагивать интересы участников, кредиторов, иных заинтересованных лиц.

Распространенной ситуацией является дарение недвижимости одним из супругов. При этом необходимо учитывать режим супружеского имущества. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ [4] (далее - СК РФ) приобретенное в период брака супругами имущество является их совместной собственностью, а в ст. 36 СК РФ представлены виды имущества каждого из супругов. При заключении договора дарения недвижимости важным является определение правового режима объекта недвижимости. Необходимо выяснить, входит ли объект в общее имущество супругов или является имуществом одного из них. Если недвижимость принадлежит супругу-дарителю, то распорядиться ей он может по своему усмотрению, в том числе подарить тому, кому хочет. Если же недвижимое имущество принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, то подарить его один из супругов может только при наличии нотариального согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ), так как последний является сособственником и в силу этого имеет возможность влиять на юридическую судьбу данного имущества. При этом следует помнить о п. 3 ст. 35 СК РФ и ст. 173.1 ГК РФ, согласно которым супруг, без нотариального согласия которого был заключен договор, имеет право требовать признания его недействительным только при условии, что будет доказана недобросовестность одаряемого. При добросовестности одаряемого договор невозможно признать недействительным. В этом случае добросовестный супруг, без нотариального согласия которого был заключен договор, может обратиться в суд с иском о разделе оставшейся части имущества, являющегося общим. При этом суд может отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе и присудить большую долю добросовестному супругу (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Перейдем к рассмотрению формы исследуемого договора. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме (ст. 574, ст. 161 ГК РФ). Если стороны устно договорились о передаче какого-либо недвижимого имущества, необходимых юридических последствий это не повлечет. Существует мнение, что любой договор дарения недвижимости должен быть нотариально удостоверен. Это утверждение является неправильным. Сам по себе факт того, что предметом договора является недвижимость, не означает обязательного нотариального удостоверения договора дарения.

Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение только для отдельных видов сделок. Это касается случаев, прямо предусмотренных законодательством. [5] Например, согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости между гражданами заключается в обязательной нотариальной форме. Федеральный закон от 13 декабря 2024 года № 459-ФЗ [6] установил с 13 января 2025 года обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости, заключаемых между гражданами. Данное требование имеет свое обоснование. Указанное нововведение призвано защитить граждан, являющихся социально уязвимыми, к числу которых относятся пожилые граждане, инвалиды, те граждане, которые не обладают юридической грамотностью. Договоры дарения недвижимости, которые заключались в простой письменной форме выступали довольно распространенным способом отъема жилья. Статистика говорит об эффективности указанного нововведения. [12]

Особое значение нотариальное удостоверение имеет, когда речь идет о дарении доли в праве общей собственности на недвижимость. Если гражданин хочет подарить свою долю другому лицу, договор необходимо заключить в обязательной нотариальной форме (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Причина такого регулирования заключается в повышенной сложности отношений общей собственности. При долевой собственности необходимо обеспечить защиту интересов всех участников. Нотариусу необходимо проверить, что содержание договора соответствует настоящим намерениям контрагентов и требованиям законодательства. [11]

Только с момента государственной регистрации можно говорить о возникновении права собственности на недвижимость у одаряемого (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Возможны ситуации, когда регистрация приостанавливается или в ее проведении отказывается. Причинами могут быть ошибки в документах, несоответствие договора требованиям закона, наличие ограничений или запретов. Например, в договоре неправильно указан кадастровый номер квартиры. В таком случае регистрирующий орган может приостановить процедуру до устранения недостатков.

Показательным примером из судебной практики является Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 февраля 2022 г. № 58-КГ21-13-К9 [9]. Даритель при жизни подписала договоры дарения квартиры и гаража, но документы на регистрацию перехода права собственности поданы не были. После ее смерти одаряемый подал иск о признании договоров заключенными и о вышеуказанной регистрации. Нижестоящие суды отказали, указав, что отсутствие государственной регистрации и факт продолжающегося проживания дарителя в квартире свидетельствуют о незаключённости договоров. Верховный Суд не согласился с этим подходом и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Вывод, который можно сделать в данном случае: отсутствие регистрации не свидетельствует о незаключенности договоров, а говорит только о том, что одаряемый не стал собственником при жизни дарителя.

ГК РФ предусматривает случаи, когда дарение запрещено, «за исключением обычных подарков» стоимостью не свыше трех тысяч рублей (ст. 575 ГК РФ). Недвижимость, разумеется, обычным подарком не является. Не допускается дарение от имени недееспособных и малолетних граждан их законными представителями. Это связано с необходимостью защиты интересов лиц, которые самостоятельно не могут в полном объеме оценить последствия отчуждения имущества. Например, родители не могут подарить принадлежащую малолетнему ребенку квартиру другому лицу, поскольку такая сделка фактически приводит к уменьшению имущества ребенка. Закон исходит из того, что представитель должен действовать исключительно в интересах представляемого лица.

Если речь идет о дарении доли в праве общей собственности на недвижимость, важным является понимание того, что доля представляет собой не конкретную часть объекта недвижимости, а часть права на него. Если доля гражданина в праве общей собственности на квартиру составляет 1/2, это не означает, что ему принадлежит отдельная половина квартиры. Это означает, что ему принадлежит половина права собственности на весь объект. Поэтому договор дарения доли отличается от дарения самостоятельного объекта недвижимости. При дарении доли преимущественное право ее приобретения другими сособственниками не действует в силу безвозмездности договора.

Несколько слов хотелось бы сказать об отмене дарения и о недействительности договора дарения недвижимости. При отмене прекращаются последствия договора, заключенного с соблюдений требований законодательства. Однако после заключения возникают обстоятельства, которые дают возможность отменить дарение. К числу оснований для отмены дарения относится покушение одаряемого на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Если одаряемый совершает действия, грубо нарушающие интересы дарителя, закон позволяет поставить вопрос о возврате имущества.

Другое основание - это обращение с подарком, при котором создается риск его безвозвратной утраты, а подарок при этом имеет большую неимущественную ценность для дарителя (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Для недвижимости это правило имеет особое значение. Например, гражданин подарил родовой дом своему родственнику. Дом имеет большое значение для семьи дарителя. После получения права собственности одаряемый начинает разрушать дом, не поддерживает его надлежащее состояние, допускает действия, которые могут привести к его уничтожению. В данном случае даритель также вправе требовать отмены дарения. Однако необходимо учитывать, что сам по себе конфликт между сторонами или ухудшение отношений не является достаточным основанием для отмены дарения.

Если суд принимает решение об отмене дарения, возникает вопрос о судьбе объекта недвижимости. Поскольку речь идет о недвижимости, последствия требуют внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Что касается недействительности договора, следует помнить о разграничении недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. Первые признаются недействительными на основании судебного акта, а вторые недействительны независимо от судебного признания. Недействительность означает нарушение требований закона при заключении договора. Основаниями недействительности, в частности, являются совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Иногда гражданин при заключении договора не понимает его содержания. Например, ему сообщают, что договор связан с помощью по содержанию помещения, но на самом деле договор предполагает безвозмездный переход права собственности, то есть гражданина обманывают. В такой ситуации можно говорить о пороке воли дарителя и признании договора дарения недействительным как договора, заключенного под влиянием обмана.

На практике встречаются случаи, когда договор дарения используется для прикрытия другой сделки. Наиболее распространенный пример: фактически стороны договорились о продаже квартиры, но оформили договор дарения. Причины могут быть различными: желание избежать оформления купли-продажи, стремление скрыть реальные условия передачи имущества, попытка обойти права третьих лиц. В таком случае может возникнуть вопрос о притворности сделки. Суд при рассмотрении спора оценивает не название документа, а реальные отношения между сторонами. Если будет установлено, что под видом дарения фактически скрывалась другая сделка, будут применены нормы об этой сделке.

На основании проведенного исследования мы пришли к следующим выводам:

1. Для договора дарения недвижимости характерны признаки безвозмездности, односторонней направленности и реальности либо консенсуальности в зависимости от того, когда передается недвижимость: в настоящем или будущем времени.

2. Каким бы не был объект недвижимости, он должен быть четко определен в договоре, чтобы условие о предмете считалось согласованным сторонами.

3. Сторонами договора могут быть как граждане, так и юридические лица. При этом стороны должны обладать соответствующим объемом дееспособности.

4. Юридическое лицо может выступать стороной договора дарения недвижимости. При этом не допускается дарение недвижимости между коммерческими организациями.

5. Дарение недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, одним супругом допускается только при наличии нотариального согласия другого супруга. Если договор заключается без такого согласия, он может быть признан недействительным при условии, что доказана недобросовестность одаряемого. При добросовестности одаряемого сделка остается в силе, а у добросовестного супруга есть право обращения в суд с иском о разделе оставшейся части общего имущества.

6. Договор дарения недвижимости требует письменной формы. При заключении договора между гражданами требуется нотариальное удостоверение. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.

7. Доля в праве общей собственности на недвижимость представляет собой не конкретную часть объекта недвижимости, а часть права на него. При дарении доли преимущественное право ее приобретения другими сособственниками не действует в силу безвозмездности договора.

8. При отмене дарения недвижимости прекращаются последствия договора, заключенного в соответствии с требованиями законодательства, тогда как недействительность договора дарения недвижимости связана с нарушениями требований закона при его заключении.

Таким образом, договор дарения недвижимости - это важная гражданско-правовая конструкция, поскольку затрагивает вопросы перехода права собственности на наиболее ценные объекты имущества. Дарение недвижимости представляет собой сложный юридический механизм, который требует соблюдения требований гражданского, семейного, земельного законодательства.