Образование и право2076-150310.24412/2076-1503-2026-10-976-982OtherСмарт-контракты и токенизация недвижимости в Российской Федерации: правовой статус, риски и перспективы регулированияSmart contracts and real estate tokenization in Russian Federation: legal status, risks and regulatory prospectsКарпенкоМария СергеевнаKarpenkoMariia Sergeevna241170@edu.fa.ruMaster’s student, Financial University under the Government, of the Russian Federationстудент магистрант, ФГБОУ ВО «Финансовый университет, при Правительстве Российской Федерации», 125167, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 49/230102026109769821309202629102026

Статья посвящена комплексному анализу правового регулирования смарт-контрактов и токенизации недвижимости в Российской Федерации. Исследуется соотношение норм Гражданского кодекса Российской Федерации и специального законодательства о цифровых финансовых активах, выявляются правовые пробелы, препятствующие полноценной интеграции технологии в оборот недвижимости, формулируются предложения по совершенствованию нормативной базы. Особое внимание уделяется Концепции платформы коммерческих смарт-контрактов Центрального банка Российской Федерации и Концепции токенизации активов реального сектора Министерства финансов Российской Федерации. На основе анализа доктринальных подходов и действующего законодательства предлагается классификация правовых рисков и система мер по их минимизации.

The article is devoted to a comprehensive analysis of the legal regulation of smart contracts and real estate tokenization in the Russian Federation. The relationship between the norms of the Civil Code of the Russian Federation and special legislation on digital financial assets is examined, legal gaps preventing the full integration of the technology into real estate circulation are identified, and proposals for improving the regulatory framework are formulated. Special attention is paid to the Concept of the Platform of Commercial Smart Contracts of the Central Bank of the Russian Federation and the Concept of Tokenization of Real Sector Assets of the Ministry of Finance of Russian Federation. Based on the analysis of doctrinal approaches and current legislation, a classification of legal risks and a system of measures for their minimization are proposed.

smart contractreal estate tokenizationdigital financial assetsdigital rublelegal regulationstate registration of real estateсмарт-контракттокенизация недвижимостицифровые финансовые активыцифровой рубльправовое регулированиегосударственная регистрация недвижимости[1] Дашин, А. В. Смарт-контракты как новая форма исполнения обязательств: проблемы правового регулирования / А. В. Дашин, Г. А. Сальников // Право и государство: теория и практика. – 2025. – № 6. – С. 108-109.[2] Комбарова, Е. И. Правовые аспекты токенизации недвижимости: опыт других стран / Е. И. Комбарова // Юридический вестник Самарского университета. – 2026. – № 2. – С. 49-57.[3] Концепция платформы коммерческих смарт-контрактов : [документ на официальном сайте] // Центральный банк Российской Федерации. – Москва, июнь 2026. – URL: https://www.cbr.ru/ (дата обращения: 30.09.2026).[4] Концепция токенизации активов реального сектора : утверждена Правительством Российской Федерации 11 февраля 2026 года / Министерство финансов Российской Федерации. – Москва, 2026.[5] Модельный закон «О цифровых правах» : принят на пятьдесят пятом пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств – участников СНГ (постановление № 55-12 от 14 апреля 2023 г., г. Санкт-Петербург) // Информационный бюллетень Межпарламентской Ассамблеи государств – участников Содружества Независимых Государств. – 2023. – № 78 (часть 2).[6] Налимов, Д. О. Смарт-контракт как предмет правового регулирования в России / Д. О. Налимов // Вопросы российской юстиции. – 2020. – № 7. – С. 258-266.[7] Панарина, М. М. Токенизация недвижимости: новые формы инвестирования и сопутствующие правовые риски / М. М. Панарина // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2025. – № 10. – С. 69-73.[8] Сальникова, А. В. Правовое регулирование заключения смарт-контрактов / А. В. Сальникова // Вестник Пензенского государственного университета. – 2020. – № 2(30). – С. 13-15.[9] Сравнительный анализ доктринальных концепций правового регулирования смарт-контрактов в России и зарубежных странах // Право. Журнал Высшей школы экономики. – 2020. – № 4. – С. 78-105.[1] Dashin, A. V., & Salnikov, G. A. (2025). Smart contracts as a new form of obligation fulfillment: Issues of legal regulation. *Law and State: Theory and Practice*, (6), 108–109.[2] Kombarova, E. I. (2026). Legal aspects of real estate tokenization: The experience of other countries. *Legal Bulletin of Samara University*, (2), 49–57.[3] Concept for a commercial smart contract platform [Document on the official website]. Central Bank of the Russian Federation. Moscow, June 2026. URL: https://www.cbr.ru/ (accessed September 30, 2026).[4] Concept for the tokenization of real-sector assets. Approved by the Government of the Russian Federation on February 11, 2026. Ministry of Finance of the Russian Federation. Moscow, 2026.[5] Model Law "On Digital Rights." Adopted at the 55th plenary session of the Interparliamentary Assembly of Member Nations of the Commonwealth of Independent States (Resolution No. 55-12, April 14, 2023, St. Petersburg). *Information Bulletin of the Interparliamentary Assembly of Member Nations of the Commonwealth of Independent States*, (78), Part 2, 2023.[6] Nalimov, D. O. The smart contract as a subject of legal regulation in Russia. *Issues of Russian Justice*. – 2020. – No. 7. – pp. 258–266.[7] Panarina, M. M. Tokenization of Real Estate: New Forms of Investment and Associated Legal Risks / M. M. Panarina // Laws of Russia: Experience, Analysis, Practice. – 2025. – No. 10. – pp. 69–73.[8] Salnikova, A. V. Legal Regulation of the Conclusion of Smart Contracts / A. V. Salnikova // Bulletin of Penza State University. – 2020. – No. 2(30). – pp. 13–15.[9] A Comparative Analysis of Doctrinal Concepts Regarding the Legal Regulation of Smart Contracts in Russia and Foreign Countries // Law. Journal of the Higher School of Economics. – 2020. – No. 4. – pp. 78–105.