В статье проводится сравнительный ретроспективный анализ оборота жилой недвижимости в Российской Федерации и Китайской Народной Республике. Цель исследования стало выявление общих тенденций, национальных особенностей и ключевых этапов становления современных рынков жилья в обеих странах. Методология основана на сравнительно-правовом и историческом подходах, анализе статистических данных и нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В ходе исследования были выявлены и сопоставлены базовые модели перехода от планово-распределительной системы к рыночным механизмам в сфере жилой недвижимости, произошедшие в России в 1990-е годы и в Китае в рамках политики «реформ и открытости». Особое внимание уделяется анализу эволюции права собственности и роли государства в регулировании рынка. Установлено, что, несмотря на исходное сходство социалистических правовых систем, пути формирования рынков жилья существенно разошлись под влиянием национального законодательства, экономической политики и социальных факторов. В результате иссле дования автор приходит к выводу, что, несмотря на общее исходное наследие, модели оборота жилой недвижимости в России и Китае кардинально разошлись. Российский рынок характеризуется высокой степенью либерализации и сформировавшейся частной собственностью, но страдает от цикличности и недостатка долгосрочных стратегий. Китайский рынок представляет собой уникальный гибрид рыночных механизмов и государ ственного планирования, демонстрирующий высокие темпы роста, но также несущий в себе специфические системные риски, связанные с долговой нагрузкой и административ нымконтролем. Ретроспективный анализ позволяет не только объяснить текущие струк турные различия, но и прогнозировать потенциальные траектории развития обоих рын ков в контексте глобальных экономических изменений

The article presents a comparative retrospective analysis of the residential real estate market in the Russian Federation and the People’s Republic of China. The aim of the research is to identify common trends, national specificities, and keystages in the formation of modern hous ingmarkets in both countries. The methodology is based on comparative legal and historical approaches, analysis of statistical data, and regulatory legal acts governing housing relations. The study identifies and compares the fundamental models of transition from a planned-distri bution system to market mechanisms in the residential real estate sector, which occurred in Russia in the 1990s and in China within the framework of the “reform and opening-up” policy. Particular at tention is paid to the analysis of the evolution of property rights and the role of the state in market regulation. It is established that, despite the initial similarity of the socialist legal systems, the paths of housing market formation have significantly diverged under the influence of national legislation, economic policy, and social factors