Учет конструктивных особенностей фундамента при установлении признака прочной связи объекта недвижимости с землей

Правовая категория недвижимого имущества, закреплена в абзаце 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), однако отнесение объектов к недвижимому имуществу имеет не только правовое, но и экономическое значение, в том числе связанное с налогообложением налогом на имущество организаций [1], поэтому важно правильно определять объекты, являющиеся недвижимым имуществом. Актуальность проблемы отнесения объекта к категории недвижимости связана с тем, что многие годы на практике возникают спорные вопросы отнесения к объектам недвижимости даже тех зданий и сооружений, которые имеют неразрывную связь с землей, в том числе фундамент.

Признаки недвижимого имущества образуют сложную систему, включающую материально-правовые (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, самостоятельное функциональное назначение, капитальность, наличие фундамента, подключение к коммуникациям) и формально-юридические (создание в установленном порядке, государственная регистрация прав) элементы. Только совокупность указанных признаков позволяет однозначно квалифицировать имущество в качестве недвижимости.

Анализируя материально-правовые признаки объекта недвижимого имущества, рассматриваемые в научных публикациях, можно выделить следующие:

основополагающим признаком недвижимости является прочная связь с землей;

невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта;

капитальность и долговечность конструкции;

наличие фундамента как конструктивного элемента, обеспечивающего связь с землей;

3.самостоятельное функциональное назначение;

подключение к стационарным коммуникациям.

Значение указанных признаков может оцениваться по‑разному. Так, Шеметова Н. Ю. считает, что принадлежность имущества к недвижимому связана только с двумя критериями, имеющими принципиальное значение: связь с землей и индивидуальность объекта. Именно без них имущество не может быть признано недвижимым в юридическом значении этого термина [2, С.137]. Тигунцева Д. А. ключевыми признаками недвижимости называет создание объекта недвижимости в установленном нормативно-правовыми актами порядке и самостоятельное хозяйственное назначение. Критерии прочной связи с землей и несоразмерности ущерба назначению объекта при его перемещении, по ее мнению, должны учитываться только в совокупности с вышеуказанными признаками [3, С.145]. Такой признак как функциональная самостоятельность объекта, связывается с его государственной регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости. По мнению К. Н. Предеина если объекты, сооружения способны иметь крепь, несущую конструкцию, но предназначены исключительно для обслуживания другой вещи (исключительно в этом их экономическая ценность), они не квалифицируются судебной практикой в качестве недвижимости и права на объект в Едином государственном реестре недвижимости не регистрируются [4, С.18].

По мнению профессора Рыженкова А. Я. и профессора Анисимова П. В. все признаки недвижимой вещи можно условно поделить на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб) и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т. е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признаками [5, С.56]

Для комплексного исследования проблемы, возникает необходимость рассмотрения фундамента здания, сооружения с учетом различных точек зрения. С одной стороны как технического элемента конструкции объекта, с другой стороны как одного из юридических фактов, влияющих на правовую квалификацию объекта.

Для понимания фундамента как технического элемента конструкции объекта следует учитывать, что строительство является сложным многоэтапным процессом, в том числе включающем проектирование фундамента. Проектирование фундамента производится с учетом характеристики грунта, назначения здания, сооружения, что в дальнейшем будет иметь важное значение не только для определения надежности, долговечности объекта, но и для его отнесения к объекту недвижимого имущества. В строительстве применяются различные виды фундамента, в том числе: ленточный фундамент; столбчатый фундамент; плитный фундамент; свайный фундамент, используются возможности компьютерного моделирования, BIM‑технологий, применением новых материалов и 3D‑печати.

При определении возможности рассмотрения фундамента как одного из юридических фактов, влияющих на правовую квалификацию объекта, мы не можем опираться на четкое законодательное регулирование такого подхода. В юридической литературе неоднократно подчеркивалось, что законодательство не содержит четких рекомендаций, согласно которым можно установить, какая именно связь с землей является достаточной для признания объекта недвижимой вещью с учетом возможности физического перемещения зданий и сооружений без причинения какого-либо ущерба их назначению [6, С.40; 7, С.369, 8, С.280 и др.]. По общему правилу строительство зданий и сооружений должно осуществляться с соблюдением Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других нормативных актов. Нарушение нормативных требований может повлечь такое правовое последствие как признание объекта недвижимого имущества самовольной постройкой, подлежащей сносу или приведению ее в соответствие с установленными требованиями с соблюдением положений, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

Верховный Суд РФ в пункте 5 Постановления Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснил, что постройку могут признать самовольной на любом этапе ее возведения, начиная с фундамента. Следовательно, возведенный фундамент может быть признан самовольной постройкой, а объект, имеющий фундамент, строительство которого не завершено, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, может быть признан объектом незавершенного строительства, который может участвовать в гражданском обороте.

В то же время следует учитывать мнение профессора Б. М. Гонгало, высказанное в ходе научно-экспертного круглого стола, посвященного правовой квалификации быстровозводимых построек, который отметил, что ключевым должно быть именно юридическое понимание недвижимости, а капитальность или фундамент с технической точки зрения не имеет определяющего значения для юристов [9]. Аналогичный подход встречается и в других научных работах. Так, Пасикова Т. А., Левицкая Е. А., Шуклина М. М. отмечают, что возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как неопровержимое доказательство строительства капитального здания, а проведение технического учета объекта как недвижимости не будет являться основанием для регистрации данного объекта в качестве недвижимого имущества [10, С 149].

Тем не менее, при решении спорных вопросов, наряду с другими признаками объекта недвижимого имущества, мы не можем не акцентировать внимание на фундаменте, являющемся основой здания или сооружения, в тоже время учитывая, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку тому, отвечает ли объект признакам объекта недвижимости В качестве примера учета особенностей мелкозаглубленных фундаментов можно рассмотреть постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.04.2024 № Ф03-972/2024 по делу N А51- А51-17308/2021. Судом муниципальному образованию было отказано в признании базы отдыха, расположенной на арендуемом обществом лесном участке, самовольной постройкой. Строительно-технической экспертизой было установлено, что объекты базы возведены из деревянных материалов – брус, доска (домики для проживания и баня) и металлического каркаса (административное здание обслуживающего персонала), размещены на мелкозаглубленных (ленточных и свайно-винтовых) фундаментах, которые являются легкодемонтируемыми, что свидетельствует об отсутствии у них прочной связи с землей, а конструктивные характеристики объектов позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без нанесения несоразмерного ущерба строениям, их назначению и без изменения основных характеристик строений. Объекты не обладают признаками объектов капитального строительства, их размещение носит временный характер и предусмотрено Проектом освоения лесов.

По другому делу требование муниципального образования об обязании освободить земельный участок, демонтировать возведенную на нем пристройку к зданию, привести участок в состояние, пригодное для использования его по назначению было удовлетворено. Судом установлено, что собственник здания в отсутствие законных оснований осуществил пристройку к зданию на тротуаре – территории общего пользования. Строительно-технической экспертизой в частности было установлено, что опирание строительных конструкций выполнено на монолитную бетонную подготовку, устроенную по естественному грунтовому основанию. Ввиду отсутствия заглубленных конструкций фундамента и значительного объема земельных работ, требуемых для устройства фундамента, прочная связь вышерасположенных конструкций с землей отсутствует, объект не является объектом капитального строительства. С учетом некапитальности пристройки выполнение работ по демонтажу объекта возможно без повреждения конструктивных элементов основного здания (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.12.2025 № Ф03-3941/2025 по делу № А51-3522/2022).

Также показательным является судебный акт об отказе в признании незаконным решения муниципального образования об отказе в предоставлении обществу земельного участка на котором располагался его объект, не признанный судом недвижимым имуществом. Судом отмечено, что возведение нефтеперерабатывающей установки на капитальном фундаменте, выполняющим поддерживающую функцию, не влечет отнесения ее к объектам недвижимости. Наличие бетонного фундамента не является доказательством строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений – технологическое оборудование установлено без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Не доказан тот факт, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования установки по назначению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.04.2026 № Ф03-447/2026 по делу № А04-61/2025).

Конструктивные особенности фундамента и отсутствие самостоятельного назначения объекта были учтены судом при отказе в удовлетворении требования муниципального образования о сносе самовольной постройки. Согласно техническому заключению строение (гараж) состоит из сборно-разборных стальных элементов, смонтированных на облегченном (малозаглубленном) фундаменте мелкого заложения; относится к легко разбираемым объектам, которые могут быть подвергнуты неоднократному демонтажу, перемещению и повторному монтажу в других местах, не имеет прочной связи с землей, по всем техническим показателям может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению. Объект по своим характеристикам относится к строению вспомогательного использования, которое возводится с целью обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту. Гараж не является объектом капитального строительства, расположен на земельном участке, принадлежащем предпринимателю и имеющему вид разрешенного использования «индивидуальное жилье», относится к объектам вспомогательного использования, разрешение на возведение которого не требуется, нарушение градостроительных норм и правил, прав и законных интересов третьих лиц не допущено, сносу в порядке статьи 222 ГК РФ не полежит (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2025 № Ф03-2043/2025 по делу № А04-10265/2024).

Выбор определенного фундамента, как технического элемента соответствующего конструкции объекта, напрямую не связан с правовыми вопросами, однако выяснение особенностей фундамента может быть необходимо и при рассмотрении правовых споров в суде. По одному из дел были удовлетворены требования арендатора участка (истца) о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, самовольной постройкой и обязании демонтировать объект. Для определения соответствия характера работ, выполненных на земельном участке, ранее предоставленном ответчику для строительства 16-этажного жилого дом, была назначена строительно-техническая экспертиза. По результатам исследования имевшегося на участке сооружения установлено, что оно представляет собой монолитную бетонную плиту толщиной 150 мм, расположенную на глубине примерно 1,5 м от уровня планировки. Инструментальное обследование показало, что фактическая прочность бетона объекта соответствует классу В3,5, армирования плиты не обнаружено. С учетом комплексной оценки сооружения, его геометрических параметров, определения схемы армирования, класса бетона, структуры основания и оценки несущей способности, исследуемый объект незавершенного строительства, согласно заключению экспертизы, не является фундаментом 16-этажного жилого дома. Установленные экспертизой конструктивные особенности объекта позволили сделать вывод, что фундамент не соответствует объекту, для возведения которого был предоставлен земельный участок (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.04.2025 № Ф03-93/2025 по делу № А51-3849/2023).

Достаточно распространенной является судебная практика по спорам о сносе самовольных построек, по таким делам конструктивные особенности фундамента могут иметь существенное значение для признания объекта недвижимым имуществом. Если установлено наличие заглубленного фундамента, подключение к коммуникациям, то объект, построенный в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, в отношении которого у ответчика отсутствуют какие-либо вещные права, может быть признан самовольной постройкой. Так, судом удовлетворено требование муниципального образования о признании павильона самовольной постройкой и возложении обязанности снести самовольную постройку. По заключению строительно-технической экспертизы здание торгового павильона является объектом капитального строительства, что подтверждается следующим: здание имеет заглубленный фундамент, который обеспечивает неразрывную связь с землей; несущие конструкции здания не являются сборно-разборными, прочно и жестко соединены друг с другом, их демонтаж и/или перемещение будет иметь деструктивные последствия для конструкций здания; здание имеет постоянное подключение к городским сетям инженерно-технического обеспечения, которые не имеет ограничения по времени эксплуатации и сезонности; нормативный срок службы здания составляет более 50 лет, что соответствует нормативному сроку службы капитальных объектов (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.07.2026 № Ф03-1566/2026 по делу № А51-12029/2023).

В отсутствии четкого законодательного закрепления значения конструктивных особенностей фундамента как признака прочной связи объекта с землей, теоретические исследования и судебная практика исследуют конструктивные особенности фундамента для квалификации объекта в качестве недвижимого имущества.

Для правильной квалификации имущества в качестве недвижимости необходимо, чтобы объект обладал всей совокупностью материально-правовых и формально-юридических элементов. Наличие фундамента является необходимым, но не достаточным условием для признания объекта недвижимостью и объектом капитального строительства. Рассматривая правовые последствия, порождаемые конструктивными особенностями фундамента можно отметить, что объекты, имеющие фундамент, в зависимости от его конструктивных особенностей (глубины заложения, характера связи с грунтом и возможности демонтажа без несоразмерного ущерба) могут признаваться либо не признаваться объектами недвижимости и объектами капитального строительства. Это решающее значение конструктивных особенностей фундамента, определяющих характер связи объекта с землей, проявляется в момент проектирования фундамента. С этого момента можно предварительно оценивать возможность определения правовой природы возводимого объекта в качестве недвижимого имущества. На этапе реализации проектного решения в части возведения фундамента при определенных условиях, в частности регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости, объект уже будет иметь признаки объекта недвижимости «объект незавершенного строительства». После окончания строительства объект недвижимого имущества при отсутствии признаков самовольной постройки может участвовать в гражданском обороте, являться объектом налогообложения, в рамках исполнительного производства на него может быть обращено взыскание.