Роль суда в обеспечении правовых интересов собственников при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений в многоквартирных домах

• МОРОЗОВ Андрей АлександровичКандидат юридических наук, Доцент кафедры гражданского права, Северо-Западный филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный университет правосудия имени В.М. Лебедева» (г. Санкт-Петербург)9126543@mail.ru
• МОРОЗОВА Эллина ВитальевнаКандидат юридических наук, Доцент кафедры теории права и гражданско-правового образования государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена»ma666@mail.ru

Статья посвящена анализу роли судебных органов в защите прав и законных интересов собственников помещений в контексте осуществления перепланировки. Автор рассматривает ключевые категории споров, возникающих при самовольной перепланировке, ущемлении прав смежных собственников, а также при оспаривании решений уполномоченных органов. Исследуются подходы судов к оценке существенности изменений, критериям восстановления правового статуса объекта и балансу частных и публичных интересов. Делается вывод о суде как об окончательном арбитре, обеспечивающем легитимность изменений в объекте недвижимости и защищающем права добросовестных участников гражданского оборота.

Ключевые слова: перепланировка, самовольная перепланировка, защита права собственности, судебная защита, жилищные споры, технический учет, смежные собственники, легализация перепланировки

Совокупность правовых, социальных и экономических факторов, позволяют считать вопрос судебной защиты прав собственников при осуществлении перепланировки жилого помещения одним из наиболее острых и востребованных в современной жилищно-правовой практике. Высокая распространенность и социальная значимость перепланировки жилых помещений является массовым явлением в России, связанным со стремлением собственников адаптировать стандартное жилье под индивидуальные потребности.

При этом значительная часть таких работ проводится с нарушениями, что порождает постоянно растущий поток судебных споров. Суд становится основным, а зачастую и единственным органом, способным разрешить возникший конфликт и восстановить нарушенные права. Сложность и противоречивость нормативной базы, регулирующей правовой механизм перепланировки обусловлено ее нахождением на стыке нескольких отраслей права: жилищного, гражданского, градостроительного административного и экологического [1].

Это создает правовые коллизии и несогласованности (например, в определении «существенного» изменения конфигурации, в порядке узаконения уже выполненных работ). Отсутствие четких законодательных критериев приводит к расширению такого явления, как судебное усмотрение. Исследование примеров, как суды используют это усмотрение на практике, чрезвычайно важно для предсказуемости правоприменения и формирования единообразности судебных решений.

На практике столкновение разнонаправленных правовых интересов, требующих судебного разрешения возникает между собственниками, реализующими право владения, пользования и распоряжения своим имуществом и правами и законными интересами смежных собственников (соседей), которых перепланировка может затрагивать (ухудшение условий пользования, шум, риск повреждения общего имущества), а также публичными интересами государства в обеспечении безопасности жилого фонда, соблюдении санитарно-технических, градостроительных регламентов и экологических норм [2].

Выявление устойчивой правовой позиции и формирование сложившейся практики по делам данной правовой категории и определяет роль суда в установлении баланса между этими конфликтующими интересами, что в свою очередь имеет фундаментальное научное и большое практическое значение.

Наиболее очевидной проблемой правоприменительной практики является защита «слабой стороны». В реальности собственники часто сталкиваются с необоснованным отказом уполномоченных органов в согласовании, бюрократическими барьерами, а также с требованиями о приведении помещения в исходное состояние даже при незначительных нарушениях [3]. По данным спорам в Санкт-Петербурге, в суд, как правило обращаются либо представители жилищных агентств – подразделения районных администраций либо непосредственно управляющие компании в чьем ведении находится обслуживание многоквартирного дома [12].

Основным фактором определяющим эффективность судебного механизма является соблюдение баланса между интересами добросовестного собственника от произвола, и для защитой прав «молчаливого большинства» и общественной безопасности [4, 5].

Результат перепланировки (ее законность или незаконность) напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Судебные решения по таким спорам создают прецеденты, влияющие на поведение участников рынка недвижимости (собственников, покупателей, риелторов, банков), формируя определенные правовые ожидания и риски. Изучение судебной практики способствует повышению правовой определенности в этой сфере [13].

Действующее гражданское и жилищное законодательство предоставляет собственникам жилого помещения право самостоятельно принимать решения о проведении его перепланировки и переустройства в том случае, если это не ограничивает права лиц, проживающих в данном помещении [6]. Кроме того, все проводимые работы по переустройству и перепланировке жилого помещения должны выполняться в соответствии с нормативными актами, регулирующими строительство, пожарную безопасность, санитарные нормы и охрану культурного наследия, учитывая давность постройки многоквартирного дома [7].

Результаты проводимых работ по перепланировке и переустройству жилого помещения в обязательном порядке должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения, что предусмотрено статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) [14]. Однако, всё чаще граждане пренебрегают законными требованиями при реализации собственных интересов [8, с. 93]. Отсутствие согласованных действий по внесению изменений жилого помещения с другими собственниками многоквартирного дома, а также с публичными органами власти приводит к тому, что в судебном порядке принимается решение об устранении самовольной перепланировки [15].

Следовательно, при разрешении подобных споров суд с целью защиты правовых интересов собственников жилого помещения осуществляет всестороннее изучение каждого конкретного случая с учетом существующих обстоятельств дела [9, с. 110]. Выявление судом нарушений при реконструкции помещения требует анализа следующих аспектов: затрагивает ли реконструкция общее имущество многоквартирного дома, наличие согласия других собственников и местных органов власти, соответствие проводимых работ строительным нормам, правилам пожарной безопасности и другим требованиям, не ущемляют ли они права и законные интересы других лиц с угрозой для их жизни и здоровья. Для более подробного определения перечисленных условий, а также причин возникновения нарушений судом назначается строительно-техническая экспертиза.

Любая производимая перепланировка и переустройство жилого помещения требует технического заключения межведомственной комиссии местной администрации города, так как предложенные изменения способны в дальнейшем негативно сказаться на состоянии многоквартирного дома и привести в ряде случаев к возбуждению уголовного дела [16]. Например, самовольный перенос стояков центрального отопления может стать причиной намокания стен, образование конденсата в помещениях квартиры и нарушения проектной тепловой системы всего дома в целом [17]. В результате жители многоквартирного дома были лишены комфортных условий проживания.

Практически в большинстве случаев суды, руководствуясь толкованием статей 26 и 29 ЖК РФ, отказывают в заявленных требованиях собственника жилого помещения, выполнившего перепланировку и переустройство, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности последующего согласования уже выполненных работ. Однако, даже если перепланировка жилого помещения соответствует требованиям закона, лицо вынуждено нести дополнительные материальные расходы для приведения помещения в первоначальное состояние.

При этом, граждане могут приобрести в собственность жилое помещение с незаконно проведенной перепланировкой, заведомо не зная об этом. И тогда бремя на устранение последствий может быть возложено на нового собственника, а не на предыдущего. Такую ситуацию можно наблюдать, когда лицо становится владельцем долевой собственности в коммунальной квартире. Современный ремонт с индивидуальной системой коммуникаций в виде подвода холодной воды позволяет собственнику не пользоваться общим имуществом, создавая имитацию «отдельной благоустроенной квартиры». В редких исключениях такая перепланировка и переустройство жилого помещения является узаконенной.

В Обзоре судебной практики по данной категории споров Верховный Суд РФ акцентирует внимание на том, что проведение реконструкции, приводящей к сокращению объема общего имущества в многоквартирном доме, возможно исключительно при условии получения согласия всех собственников помещений [18].

Получить согласия всех собственников многоквартирного дома достаточно затруднительно, поскольку проведение устройств водоснабжения и канализации затрагивает изменение общего имущества квартиры. В связи с чем возникает риск последствий в виде дополнительных ремонтных работ, неисправность или выхода из строя канализационного оборудования и другие причины, нарушающие безопасные условия проживания граждан [10, 11].

На основе вышеизложенного, отмечается, что соблюдение основных условий при проведении собственником перепланировки и переустройства жилого помещения позволит снизить риски наступления негативных последствий как для соб-:

ственника, осуществившего перепланировку, так и для собственников соседних жилых помещений, чьи права и правовые интересы были нарушены. При этом наиболее важным представляется реализация судебной защиты прав и интересов собственников многоквартирного дома.

Список литературы

1. Морозов, А. А. Теория и практика толкования понятия и содержания юридической ответственности за экологические правонарушения / А. А. Морозов // Образование и право. – 2025. – № 3. – С. 197-201.
2. Морозов, А. А. Правовая культура и экологическое право: формирование ответственного поведения граждан в условиях экологических кризисов / А. А. Морозов // Актуальные проблемы науки и практики: Гатчинские чтения – 2025: материалы ХII международной научно-практической конференции, Гатчина, 29–30 мая 2025 года. – Гатчина: Гатчинский государственный университет, 2025. – С. 73-76.
3. Морозова, С. А. От принципа системности к принципам сознательности и активности продуктивного обучения и воспитания: новационный опыт организации учебно-воспитательного процесса на юридическом факультете / С. А. Морозова, Э. В. Морозова // Образование и право. – 2025. – № 3. – С. 455-459.
4. Морозов, А. А. Медиация при урегулировании споров в сфере строительства / А. А. Морозов // Примирительные процедуры в цивилистическом праве и судопроизводстве: Сборник материалов Международной научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 26–27 апреля 2019 года / Под общей редакцией В.П. Очередько, А.Н. Кузбагарова, С.Ю. Катуковой. Том Часть 2. – Санкт-Петербург: Центр научно-информационных технологий «Астерион», 2019. – С. 135-138.
5. Морозов, А. А. Правовая характеристика товарищества собственников жилья как формы управления многоквартирным домом / А. А. Морозов // Актуальные проблемы юридической науки и практики: Гатчинские чтения-2018: Сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции, Гатчина, 25 мая 2018 года. Том 1. – Гатчина: Государственный институт экономики, финансов, права и технологий, 2018. – С. 176-178.
6. Морозов, А. А. Гражданско-правовое регулирование механизма защиты прав предпринимателей в саморегулируемых организациях в сфере строительства / А. А. Морозов // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. – 2013. – № 11-2(37). – С. 120-122.
7. Морозов, А. А. Теория и практика реализации прав собственников в многоквартирном доме на проведение перепланировки и переустройства жилого помещения / А. А. Морозов // Теория и практика применения и толкования в частном правей: Сборник научных статей по материалам Международной научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 15–16 ноября 2024 года. – Санкт-Петербург: ООО Центр научно-информационных технологий «Астерион», 2025. – С. 15-18.
8. Жилищное право: учебное пособие / Е. М. Сенотрусова. – Иркутск: Иркутский юридический институт (филиал) Университета прокуратуры Российской Федерации, 2025. – 200 с.
9. Жилищное право: учебник / И. В. Петров, Л. В. Масленникова. – Краснодар: КубГАУ, 2021. – 135 с.
10. Маслова, Э. В. Развитие криминологической науки в Ленинграде - Санкт-Петербурге (вторая половина XX - начало XXI века): специальность 12.00.08 «Уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право»: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Маслова Эллина Витальевна. – Санкт-Петербург, 2007. – 20 с.
11. Кудник, Е. А. Проблемы правоприменительной практики при самовольном переустройстве и перепланировке жилых помещений / Е. А. Кудник // Вопросы российской юстиции. – 2024. – № 31. – С. 133-140.
12. Дело № 2-4657/2025, рассмотренное в Василеостровском районном суде Санкт-Петербурга // https://vos--spb.sudrf.ru/modules. php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op= - case&case_id=860073758&case_uid=803e0717- 5ba6-4b1b-8c01-81dd95ece3d2&delo_id=1540005. (дата обращения 12.12.2025)
13. Дело № 2-1093/2023 // https://sudact.ru/ regular/doc/beJFjnK22L1w/?ysclid=mj6v67l lxt429439980. (дата обращения 12.12.2025)
14. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – ст. 14.
15. Решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербург № 2-1391/2025 (2-5525/2024) от 09 апреля 2025 г. по делу № 2-1391/2025 // СудАкт: судебные и нормативные акты РФ. URL: https://sudact.ru/regular/doc/ HJAwKOuLDNx0/ (дата обращения: 12.12.2025).
16. Приговор Петроградского районного суда СПб № 1-15/2019 https://pgr--spb.sudrf.ru/ modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_ op=case&case_id=884939605&case_ uid=24ad9de1-1cf4-4105-91e8-8ebf9aaf4ead&delo_ id=1540006 (дата обращения: 19.10.2025)
17. Решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербург 2-223/2025 (2-5079/2024) от 04 июня 2025 г. по делу № № 2-223/2025 // СудАкт: судебные и нормативные акты РФ. URL: https:// sudact.ru/regular/doc/4h6gCsEvd5Wg/ (дата обращения: 19.10.2025).
18. Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2024. – № 4.

Скачать