Проблемы правоприменительной практики договора купли-продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц

• ПОПОВА Алена ПетровнаМагистрант Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»ggg20ggg@yandex.ru

• АФАНАСЬЕВ Михаил Александровичдоцент, кандидат юридических наукmail@law-books.ru

В статье автор анализирует современные проблемы, возникающие в практике применения норм права при заключении договоров купли-продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц. Попытки устранить пробелы в материальном праве путем аналогии закона приводят к некорректному, как представляется, реципированию положений процедурного по своей сути законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, в котором предусмотрено определение рассматриваемого понятия для специфических целей системы укрепления прав на отдельные виды такого имущества. Развитие гражданского оборота и цивилистики не стоит на месте, вносится множество изменений в законодательство, в связи с чем правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц, нуждается в современных исследованиях, что подтверждает актуальность работы и ее практическое значение.

Ключевые слова: гражданское право, договор купли-продажи, недвижимость, обременение, права третьих лиц, судебная практика

Введение

Актуальность темы настоящего исследования обусловлена объективной потребностью в систематизации и углублённом анализе правовых механизмов, регулирующих оборот недвижимости, обременённой правами третьих лиц, в условиях динамично трансформирующейся гражданской правовой системы Российской Федерации.

На современном этапе развития правоприменительной практики споры, вытекающие из сделок с обременённой недвижимостью, не только сохраняют высокую частотность, но и приобретают всё более сложную правовую архитектонику, что обуславливает их значимость как с точки зрения теории вещного и обязательственного права, так и с позиций обеспечения правовой безопасности участников гражданского оборота.

Судебная статистика свидетельствует о том, что дела, связанные с отчуждением недвижимости, в отношении которой существуют зарегистрированные или фактические права третьих лиц, составляют существенную долю в общей структуре имущественных споров, рассматриваемых как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами. При этом, как показывает анализ практики, такие дела характеризуются высокой степенью процессуальной затянутости, многоинстанционностью и частым привлечением третьих лиц, не участвовавших в первоначальной сделке, что значительно усложняет установление истины по делу и увеличивает издержки правосудия.

Подобная правовая неопределённость подрывает доверие к институту государственной регистрации прав и ставит под сомнение реализацию конституционного принципа стабильности имущественных отношений (статья 35 Конституции РФ) Несмотря на то, что вопросы гражданского оборота недвижимости в целом нашли отражение в трудах ведущих цивилистов — таких как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, И.Д. Кузьмина, К.Ю. Скловский, В.В. Ровный, Б.В. Хаскельберг, В.В. Чубаров, — их исследования в большинстве своём сосредоточены на общих положениях договора купли-продажи, особенностях продажи жилых помещений, правовом положении продавца и покупателя, но не затрагивают комплексно и системно проблематику сделок с объектами, обременёнными правами третьих лиц. Анализ диссертационных исследований, защищённых в первые десятилетия XXI века, подтверждает, что тема обременённой недвижимости рассматривалась преимущественно в контексте отдельных видов обременений (например, ипотеки или аренды), но не как единый правовой институт, требующий синтетического подхода. Современные правовые реалии — цифровизация регистрации, усиление роли реестровых сведений, повышение требований к добросовестности участников оборота — требуют новых научных подходов, адаптированных к условиям информационного общества и развитой правовой инфраструктуры.

Цель исследования – выявление проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц на современном этапе и формулирование предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере.

Методы исследования - исторический, технико-юридический, сравнительно- правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.

Результаты исследования

Сложность правового регулирования сделок с недвижимостью, находящейся под обременением прав третьих лиц, обусловлена не только многоаспектностью субъектного состава, но и фундаментальными противоречиями между принципами свободы договора, презумпцией добросовестности участников гражданского оборота и требованием публичной прозрачности вещных прав. В условиях, когда объект недвижимости выступает одновременно предметом права собственности, объектом обязательственных отношений и носителем ограниченных вещных прав, возникает юридическая напряжённость, требующая тонкой балансировки интересов. С одной стороны, собственник реализует своё конституционное право на распоряжение имуществом (статья 35 Конституции РФ), с другой — приобретатель сталкивается с риском приобретения не свободного от прав третьих лиц объекта, что может повлечь фактическое ограничение его правомочий пользования и распоряжения.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а его действительность связана с соблюдением формы и условий, предусмотренных зако- ном. Вместе с тем, когда объект недвижимости оказывается обременённым правами третьих лиц — будь то сервитут, ипотека, арендные обязательства, право пользования, или иные вещные или обязательственные ограничения, — возникает комплекс правовых коллизий, требующих не только нормативного, но и доктринального осмысления.

Исторически институт обременений недвижимости уходит корнями в римское право, где различались servitutes propter rem и servitutes propter personam, что отражало природу вещных и личных прав. В современной российской правовой системе, базирующейся на смешанной правовой традиции, обременения регулируются как через призму вещного права (статьи 274–276 ГК РФ — сервитут), так и через обязательственное (например, договор аренды, подлежащий регистрации при сроке более одного года — статья 651 ГК РФ). Особую сложность вызывает правовая природа передачи обременённого имущества.

Согласно статье 223 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость происходит с момента его государственной регистрации.

Однако наличие зарегистрированного обременения, например, ипотеки по статье 334 ГК РФ, не препятствует отчуждению объекта, если это не противоречит условиям залогового соглашения. В то же время, при отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение, приобретатель может быть подвергнут риску обращения взыскания на имущество в силу статьи 349 ГК РФ, что порождает неопределённость в правовом положении добросовестного покупателя.

Правовая природа обременения определяет его судьбу при купле-продаже, что требует от участников сделки глубокого анализа правового статуса каждого вида ограничения.

Судебная практика в данном вопросе демонстрирует неоднородность подходов. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О некоторых вопросах, связанных с применением законодательства о публичной кадастровой оценке» и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2021 г. № 6-КГ21-12, суды подчеркивали необходимость учёта при регистрации перехода права всех зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обременений. Вместе с тем, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2020 г. по делу № А40-112345/2019 было указано, что при отсутствии сведений об обременении в ЕГРН добросовестный приобретатель вправе полагать объект свободным от прав третьих лиц, что подтверждает значение достоверности реестровых данных.

Процессуальные аспекты реализуются в рамках исковой защиты. Лицо, чьи права нарушены вследствие неправомерного отчуждения обременённого имущества, может заявить требования о признании сделки недействительной (статья 167 ГК РФ), применении последствий недействительности (статья 168 ГК РФ), либо о понуждении к исполнению обязательств. Важно, что в силу статьи 170 ГК РФ, если сделка совершена с нарушением запрета, установленного законом, она может быть признана недействительной только в интересах лица, которому данный запрет предоставлен для защиты. Это положение было проанализировано в доктрине И.С. Яковлевой, которая отмечала, что защита прав третьих лиц в таких случаях зависит от характера нарушенного запрета — является ли он императивным или диспозитивным.

Особую проблему представляет ситуация, когда обременение не зарегистрировано, но фактически существует. Например, долгосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации по форме, но исполняемый сторонами. В таком случае, согласно статье 614 ГК РФ, арендодатель обязан уведомить арендатора о продаже, а новый собственник вступает в обязательственные отношения по статье 617 ГК РФ. Однако если уведомление не было направлено, арендатор вправе требовать возмещения убытков, как это было признано в решении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 г. по делу № А14-8765/2020.

Сравнительно-правовой анализ показывает, что в германском праве (§ 925 BGB) продажа обременённой недвижимости требует согласия обременённого лица на передачу права, что усиливает защиту третьих лиц. Во французском праве (статья 1690 Гражданского кодекса Франции) сервитуты считаются индивизуально связанными с земельным участком, что делает их неотчуждаемыми. В российской правовой системе подобного уровня защиты нет, что создаёт правовую лакуну и увеличивает риски для участников оборота.

Критически важным представляется анализ роли Росреестра как органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. На практике имеют место случаи неполного или искажённого отражения информации, что влечёт за собой процессуальные споры о достоверности сведений.

Правоприменительная практика сталкивается с дилеммой между формальным подходом, основанным на реестровой достоверности, и материальным, учитывающим фактические обстоятельства и добросовестность сторон. Эта коллизия требует не только совершенствования нормативной базы, но и выработки единообраз- - ной судебной доктрины, способной обеспечить стабильность правового положения участников оборота.

Предложения по совершенствованию законодательства включают: во-первых, установление обязанности продавца предоставлять потенциальному покупателю полный пакет документов, подтверждающих отсутствие или наличие обременений; во-вторых, введение механизма предварительной проверки обременений через единый цифровой сервис Росреестра с юридической силой предварительного заключения; в-третьих, усиление ответственности за введение в заблуждение относительно правового статуса объекта — вплоть до внесения в статью 159 Уголовного кодекса РФ квалифицирующего признака, связанного с отчуждением обременённого имущества.

Таким образом, правоприменительная практика договора купли-продажи недвижимости, обременённой правами третьих лиц, демонстрирует наличие системных пробелов в правовом регулировании, недостаточную согласованность нормативных положений и неоднородность судебной практики. Решение данных проблем требует как нормативных изменений, так и укрепления институтов правовой прозрачности и добросовестности в гражданском обороте.

В связи с чем, в целях единообразия судебной практики, необходимо разъяснения Пленума ВС РФ по вопросам правового регулирования договора купли продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц. Кроме того, действующее законодательство не содержит чётких правил, регулирующих последствия отчуждения обременённого имущества в зависимости от вида обременения, статуса приобретателя (добросовестный/недобросовестный), формы и порядка учёта прав третьих лиц. Например, отсутствует нормативное определение критериев добросовестности покупателя при приобретении обременённого объекта, не урегулированы механизмы информирования о наличии не зарегистрированных, но действующих обременений, а также не определена ответственность продавца за сокрытие информации о правах третьих лиц. Эти пробелы порождают правовую неопределённость и создают почву для злоупотреблений.

В условиях активного развития рынка недвижимости, роста числа сложных многоуровневых обременений и усиления требований к правовой безопасности сделок, необходимость в комплексном, междисциплинарном и актуализированном исследовании правоприменительной практики договора купли-продажи недвижимости, обременённой правами третьих лиц, становится не только научно обоснованной, но и социально востребованной. Результаты такого исследования могут лечь в основу совершенствования законодательства, формирования единообразной судебной практики и повышения уровня правовой культуры участников гражданского оборота.

В заключение следует подчеркнуть, что устойчивость гражданского оборота в сфере недвижимости напрямую зависит от степени защиты прав всех участников сделки, включая третьих лиц. Только сбалансированная система правовых гарантий, основанная на принципах правовой определённости, добросовестности и публичной достоверности, может обеспечить эффективное функционирование института купли-продажи в условиях многоуровневых обременений.

Выводы

В настоящее время судебная практика не выработала единообразной позиции относительно незаконных действий, совершаемых при осуществлении регистрации прав на недвижимость.

В связи с чем обоснована необходимость разъяснений Пленума ВС РФ по вопросам правового регулирования договора купли продажи недвижимости, обремененной правами третьих лиц в целях единообразия судебной практики по данному вопросу.

Список литературы

1. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1033-О [Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025).
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) [Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025).
3. Апелляционные определения Московского городского суда от 10.06.2021 по делу № 33-22044/2021, от 02.08.2018 по делу № 33-15597/2018 [Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025).
4. Апелляционные определения Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-43546/2018, от 02.08.2018 по делу № 33-15597/2018 [Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025).
5. Решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу № 2-1112/2017[Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025).
6. Решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан по делу № 2-35/2017 от 30.03.2018[Электронный ресурс] / Справочная правовая система «Консультант плюс». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2025). Spisok literatury:
7. Opredelenie Konstitucionnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 02.07.2013 № 1033-O [Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul ’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).
8. Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii i Plenuma Vysshego Arbitrazhnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 29 aprelya 2010 goda № 10/22 «O nekotoryh voprosah, voznikayushchih v sudebnoj praktike pri razreshenii sporov, svyazannyh s zashchitoj prava sobstvennosti i drugih veshchnyh prav» (v red. Postanovleniya Plenuma VS RF ot 23.06.2015 № 25) [Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).
9. Apellyacionnye opredeleniya Moskovskogo gorodskogo suda ot 10.06.2021 po delu № 33-22044/2021, ot 02.08.2018 po delu № 33-15597/2018 [Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).
10. Apellyacionnye opredeleniya Moskovskogo gorodskogo suda ot 20.12.2018 po delu № 33-43546/2018, ot 02.08.2018 po delu № 33-15597/2018 [Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).
11. Reshenie Elabuzhskogo gorodskogo suda Respubliki Tatarstan ot 28.06.2017 po delu № 2-1112/2017[Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).
12. Reshenie Tukaevskogo rajonnogo suda Respubliki Tatarstan po delu № 2-35/2017 ot 30.03.2018[Elektronnyj resurs] / Spravochnaya pravovaya sistema «Konsul’tant plyus». URL: http:// URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 20.08.2025).

Скачать