Правовые проблемы организации капитального ремонта многоквартирных домов и пути их решения

• КОЗЫРЕВА Ксения Александровнастудент юридического факультета ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве РФ»mail@law-books.ru

Настоящая статья посвящена анализу актуальных проблем правового регулирования организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации. Предметом исследования выступают нормы права, регламентирующие основные аспекты реализации капитального ремонта многоквартирных домов. В ходе работы выявлены две ключевые проблемы действующей правовой модели: отсутствие ясных критериев очередности проведения капитального ремонта и недостаточная правовая регламентация деятельности региональных операторов, что приводит к нарушениям прав собственников и неэффективному использованию средств фондов капитального ремонта. Автором разработаны конкретные предложения по совершенствованию жилищного законодательства, включающие внесение изменений в статьи 166 и 168 Жилищного кодекса Российской Федерации. Практическая значимость исследования заключается в возможности применения предложенных законодательных новелл для повышения эффективности системы капитального ремонта, обеспечения прозрачности расходования средств и защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах.

Ключевые слова: капитальный ремонт, многоквартирный дом, региональный оператор, жилищное законодательство, правовое регулирование

Обеспечение конституционного права граждан на жилище неразрывно связано с поддержанием жилищного фонда в технически исправном и безопасном состоянии. В условиях значительного физического износа многоквартирных домов, возведенных в период массового жилищного строительства 1960-1980-х годов, институт капитального ремонта общего имущества приобретает особую актуальность. По данным Фонда развития территорий, в 2024 году по программе капитального ремонта было отремонтировано более 36 тысяч многоквартирных домов общей площадью 161,6 миллиона квадратных метров [6]. Однако, несмотря на масштабность проводимых мероприятий, правовая модель организации капитального ремонта содержит существенные недостатки, препятствующие эффективной реализации региональных программ и защите прав собственников помещений.

В первую очередь отметим ряд подходов к определению понятия и содержания капитального ремонта. Непосредственно легальное определение понятию капитального ремонта многоквартирных домов закреплено положениями ст. 2, согласно которой «капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение и (или) оказание предусмотренных Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме» [7]. Следовательно, законодателем устанавливается, что данный вид ремонта связан с выполнением работ, оказанием услуг, направленных на устранение неисправностей, характерных для конструктивных элементов общего имущества собственников, проживающих в многоквартирном доме. В частности, такой ремонт характеризуется заменой элементов общедомового имущества.

Рассматривая данное понятие, Т.А. Черникова Т.А. и О.В. Титова О.В. приходят к выводу, что капитальный ремонт жилищного фонда объединяет комплекс мероприятий, который направлен на восстановление физической целостности здания, включая замену изношенных конструкций и инженерных систем. Авторы акцентируют внимание на нормативных сроках эксплуатации элементов, определяющих необходимость проведения работ [1].

Интересным является экономический подход к характеристике капитального ремонта многоквартирных домов, рассмотренный Л.Б. Леоновой и А.Г. Мокроносовым. Авторы отмечают, что в рамках проведения капитального ремонта учитывается элемент задействования финансового механизма, что выражается через связь между формированием целевых фондов и распределением обязательств, которые накладываются на собственников помещений [2].

Таким образом, можно констатировать, что капитальный ремонт многоквартирных домов – область управления, связанная с выполнением работ, оказанием услуг, направленных на устранение недостатков в общем жилом имуществе граждан, проживающих в многоквартирных домах. При этом само содержание капитального ремонта направлено на восстановление функциональности и эксплуатационных характеристик зданий, достигших критического уровня физического износа.

В настоящее время одной из ключевых проблем действующей правовой модели организации капитального ремонта является отсутствие единых федеральных критериев определения очередности проведения ремонтных работ. Жилищный кодекс Российской Федерации [8] устанавливает лишь общее требование о включении всех многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта с указанием очередности и сроков проведения работ, однако не содержит конкретных критериев, которыми должны руководствоваться органы государственной власти субъектов РФ при определении приоритетности ремонта [3].

Данный пробел в правовом регулировании приводит к существенной дифференциации подходов в различных регионах. Отсутствие единообразия в критериях очередности порождает риски произвольного определения сроков проведения капитального ремонта. В одних субъектах РФ приоритет отдается домам с наибольшим физическим износом, в других – зданиям определенного года постройки, в третьих – объектам, где достигнут высокий уровень собираемости взносов.

Такая ситуация создает неравенство прав собственников помещений в зависимости от региона проживания и не позволяет обеспечить объективность при формировании региональных программ [4].

Более того, низкий темп реализации региональных программ капитального ремонта усугубляет проблему. По данным Фонда развития территорий, средний показатель выполнения программ по Российской Федерации не превышает 50 от запланированных объемов при собираемости взносов 94,57% [9]. Следовательно, мы можем констатировать наличие недостатков в методологии определения очередности: дома включаются в программу без учета реальных финансовых возможностей проведения ремонта, что приводит к постоянным переносам сроков и нарушению прав собственников, своевременно уплачивающих взносы.

Отсутствие федеральных критериев также затрудняет судебную защиту прав собственников. При оспаривании региональной программы капитального ремонта суды вынуждены оценивать законность решений органов государственной власти субъектов РФ в условиях правовой неопределенности, что создает предпосылки для различного толкования норм жилищного законодательства. Собственники, чьи дома не включены в краткосрочные планы реализации программ, лишены эффективных правовых механизмов защиты своих интересов, поскольку не могут ссылаться на нарушение конкретных критериев, установленных федеральным законодательством.

Указанная проблема приобретает особую остроту в контексте значительного физического износа жилищного фонда. В ряде регионов доля многоквартирных домов, требующих неотложного капитального ремонта, превышает возможности региональных программ по их своевременному обновлению. Отсутствие четких критериев очередности не позволяет собственникам прогнозировать сроки проведения ремонта и планировать дополнительные меры по содержанию общего имущества, что влечет дальнейшее ухудшение технического состояния зданий.

Второй значимой проблемой правового регулирования капитального ремонта многоквартирных домов выступает недостаточная детализация правового статуса и полномочий региональных операторов. Специализированная некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, занимает центральное место в системе организации капитального ремонта, однако нормы Жилищного кодекса РФ не в полной мере регламентируют механизмы контроля за расходованием средств фондов капитального ремонта и ответственность оператора перед собственниками [5].

Статья 182 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные функции регионального оператора, включая обеспечение своевременного проведения капитального ремонта, заключение договоров подряда с подрядными организациями, контроль за качеством выполнения работ. Вместе с тем законодательство не содержит детальных требований к порядку формирования краткосрочных планов реализации региональных программ с участием собственников помещений. На практике региональные операторы самостоятельно определяют последовательность проведения работ в пределах установленных региональной программой сроков, что ограничивает права собственников на участие в принятии решений, непосредственно затрагивающих их имущественные интересы.

Проблема усугубляется отсутствием эффективных правовых механизмов контроля собственников за деятельностью регионального оператора. Часть 3 статьи 183 Жилищного кодекса РФ предусматривает обязанность оператора предоставлять собственникам информацию о начисленных и уплаченных взносах, направленных на ремонт суммах, задолженностях. Однако данная норма не устанавливает конкретных механизмов общественного контроля за целевым использованием средств и не предусматривает участие представителей собственников в процессе принятия ключевых решений о проведении капитального ремонта. Как следствие, в регионах отмечаются случаи нецелевого использования средств, завышения стоимости работ, некачественного выполнения ремонта.

Особую озабоченность вызывает проблема задолженности по взносам на капитальный ремонт и ее влияние на деятельность региональных операторов. Жилищный кодекс РФ не устанавливает дифференцированных механизмов работы с должниками в зависимости от размера и длительности задолженности. При этом значительная доля неплательщиков создает дефицит средств в фондах капитального ремонта, что вынуждает региональных операторов привлекать кредиты или использовать механизм перекрестного субсидирования.

Недостаточная правовая регламентация деятельности региональных операторов создает риски для эффективного функционирования всей модели капитального ремонта многоквартирных домов. Отсутствие детальных норм о порядке планирования работ, механизмах общественного контроля, распределении финансовых обязательств снижает доверие собственников к системе и препятствует своевременному проведению необходимых ремонтных мероприятий.

На основании проведенного анализа проблем правового регулирования организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов представляется необходимым внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в целях устранения выявленных недостатков и повышения эффективности системы капитального ремонта.

Для решения проблемы отсутствия четких критериев очередности проведения капитального ремонта предлагается дополнить статью 168 Жилищного кодекса РФ пунктом следующего содержания.

При формировании региональной программы капитального ремонта очередность включения многоквартирных домов в краткосрочные планы реализации программы определяется на основании следующих критериев:

– уровень физического износа общего имущества многоквартирного дома, определенный - по результатам технического обследования, проведенного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности; – наличие угрозы безопасности проживания граждан в многоквартирном доме, связанной с техническим состоянием конструктивных элементов и инженерных систем общего имущества; – срок, истекший с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, либо с момента проведения последнего капитального ремонта; – уровень собираемости взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме за предшествующие три года. При равенстве критериев, указанных в пунктах 1-3, приоритет отдается многоквартирному дому, в котором обеспечен наибольший уровень собираемости взносов на капитальный ремонт. Данное дополнение позволит обеспечить единообразие подходов к определению очередности проведения капитального ремонта во всех субъектах Российской Федерации, повысить объективность формирования региональных программ и защитить права собственников, добросовестно исполняющих обязанность по уплате взносов.

Для решения проблемы недостаточной правовой регламентации деятельности региональных операторов предлагается дополнить статью 166 Жилищного кодекса РФ. В частности, указать на то, что при формировании краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта региональный оператор обязан обеспечить участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме в согласовании перечня услуг и работ по капитальному ремонту, сроков их выполнения и предварительной сметной стоимости. Решение о включении многоквартирного дома в краткосрочный план принимается региональным оператором с учетом мотивированного мнения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Региональный оператор обязан ежегодно размещать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства отчет о результатах проведения капитального ремонта, включающий сведения о выполненных работах, их стоимости, качестве выполнения, размере привлеченных кредитных средств и порядке их погашения.

Предложенные изменения направлены на повышение прозрачности деятельности региональных операторов, расширение участия собственников в принятии решений о проведении капитального ремонта и усиление общественного контроля за целевым использованием средств фондов капитального ремонта. Обязательность учета мнения общего собрания собственников при формировании краткосрочных планов реализации программы обеспечит баланс между централизованным планированием и защитой прав собственников на участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Таким образом, проведенное исследование позволяет сделать вывод о наличии существенных проблем в правовом регулировании организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации.

Основными недостатками действующей правовой модели выступают отсутствие единых федеральных критериев определения очередности проведения капитального ремонта и недостаточная детализация правового статуса, полномочий и ответственности региональных операторов.

Для решения выявленных проблем разработаны конкретные предложения по внесению изменений в статьи 166 и 168 Жилищного кодекса РФ.

Реализация предложенных изменений позволит повысить эффективность системы капитального ремонта многоквартирных домов, обеспечить единообразие правоприменительной практики в различных субъектах РФ, усилить защиту прав собственников помещений и повысить прозрачность расходования средств фондов капитального ремонта. Дальнейшее совершенствование правового регулирования должно осуществляться в направлении детализации процедур взаимодействия всех участников системы капитального ремонта, установления эффективных механизмов ответственности за нарушение требований жилищного законодательства и развития институтов общественного контроля за деятельностью управляющих организаций и региональных операторов.

Список литературы

1. Черникова Т.А., Титова О.В. Особенности управления эксплуатации и ремонтом жилищного фонда в современных условиях // Столыпинский вестник. – 2022. – № 7(4). – С. 3977-3986.
2. Леонова Л.Б., Мокроносов А.Г. Сфера услуг жилищно-коммунального хозяйства – социальный вектор развития экономики России // Экономика строительства. – 2023. – № 2. – С. 10-18.
3. Шеина С. Г. Повышение эффективности организационно-технологического обеспечения системы капитального ремонта на современном этапе / С. Г. Шеина, И. Ю. Зильберова, В. А. Бобкина, Р. Д. Зильберов // Инженерный вестник Дона. – 2024. – № 3 (111). – С. 23.
4. Алиева М. Х. Проблемы правового регулирования организации капитального ремонта в многоквартирных домах / М. Х. Алиева // Актуальные проблемы развития цивилистической науки – 2023: Сборник научных трудов XVIII Международной научно-практической конференции, Ростовна-Дону, 02 ноября 2023 года. – М.: Знание-М, 2023. – С. 16-20.
5. Иваненко Л. В. Региональный оператор «фонд капитального ремонта многоквартирных домов». Проблемы и решения / Л. В. Иваненко, К. Ю. Базалиева // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. – 2021. – № 3 (37). – С. 91-99.
6. Сайт: https://www.interfax.ru/russia/1006257
7. Федеральный закон от 21.07.2007 № 185- ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (с изм. на 25.12.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 30. - Ст. 3799.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч. I). - Ст.14.
9. Сайт: https://фрт.рф/o-fonde/rezultatyraboty-fonda/rezultaty-raboty-i-godovye-otchety/

Скачать