Правовые аспекты признания права на установление сервитута на земельный участок

Реализация потребности находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках обеспечивается за счет норм гражданского права, которые закладывают основы правового режима земель общего пользования. Но с момента выделения земельного участка, оформления и передачи прав на него, возможность использования такого земельного участка ограничивается правомочиями собственника. Таким образом, ограничиваются возможности использования, переданного собственнику земельного участка всеми другими лицами, которые ранее могли иметь возможность удовлетворять свои потребности за счет не занятых земель. Определенный круг лиц или отдельные индивидуумы исторически могли иметь возможность прохода, проезда, прогона скота через свободные, не переданные конкретному собственнику земли. Такие земли могли служить единственным способом удовлетворения насущных потребностей таких лиц, например, в доступе принадлежащих им сельскохозяйственных животных к водному объекту или проезду по дороге к земельному участку, принадлежащему им на праве собственности. Поскольку передача свободных, не занятых земель собственнику могла существенным образом влиять на жизнь и уклад других землепользователей и землевладельцев, нормами гражданского и земельного права урегулирован институт сервитута, который представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, например, право осуществлять проезд (проход) через чужой земельный участок, размещать геодезические знаки, осуществлять дренажные работы, осуществлять сенокошение, выпас, прогон сельскохозяйственных животных, забор воды для водопоя, и другое предоставленное право согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ и статье 23 Земельного кодекса РФ. Действующим законодательством регулируется два основных вида сервитута – частный и публичный. В зависимости от вида сервитута, право ограниченного пользования чужим земельным участком позволяет урегулировать порядок реализации частных интересов между отдельными субъектами, или частных и публичных интересов различных лиц, когда речь идет об общественно значимых целях установления сервитута, необходимых для удовлетворения нужд и потребностей неопределенного круга субъектов.

В тоже время, действующих норм права недостаточно для полного исключения спорных ситуаций, возникающих между субъектами. Зачастую собственники земельных участков выступают против установления сервитута, что влечет необходимость рассмотрения и установления оснований сервитута судом, то есть, необходимость фактического признания права на установление сервитута в судебном порядке. Лицо, которое нуждается в установлении сервитута на занятый собственником земельный участок, вынуждено обращаться за защитой своего права в соответствии со способом, установленным статьей 12 Гражданского кодекса РФ, а именно, за признанием права и установлением сервитута. В законодательстве не установлен перечень прав, в отношении которых может быть использован такой способ защиты, как признание права, поэтому можно в полной мере рассматривать право установления сервитута как подлежащее защите через признание[1]. Безусловно, при рассмотрении споров об установлении сервитута суды одновременно исследуют наличие соответствующих оснований и прав у стороны истца, и, в случае их подтверждения, выносят решение об обременении земельного участка, в отношении которого возник спор, сервитутом, определив его условия. Таким образом, признание права на установление сервитута одновременно сопровождается его установлением и определением всех необходимых условий, таких как цель, срок, размер платы и иных. В результате рассмотрения такого спора, истец получает возможность юридической формализации своего права на земельный участок, а именно, возможность внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и требования соответствующего исполнения от ответчика. В тоже время, на практике, исполнение не всегда имеет место, поскольку даже юридическое закрепление обременения на земельный участок (сервитута) в ЕГРН не гарантирует надлежащего исполнения со стороны собственника земельного участка.

Основанием для признания права установления частного сервитута является отсутствие иной возможности осуществлять пользование земельным участком его собственником: доступ к участку может быть осуществлен только посредством установленного сервитута. В обоснование позиции стороны истца суды исследуют такие доказательства, как заключение землеустроительной экспертизы или кадастровых инженеров.

Часто суды назначают судебную землеустроительную экспертизу для определения всех возможных способов доступа к земельному участку.

В результате исследования установленных в заключении способов доступа к земельному участку, суд определяет необходимость установления сервитута и выбирает наименее обременительный способ из всех предложенных. Например, в одном из дел судом было исследовано двенадцать способов проезда (прохода) к земель- - ному участку, которые были предложены кадастровым инженером в ходе судебной землеустроительной экспертизы.

Нередко для признания права на установление сервитута истцу необходимо пройти несколько судебных инстанций. Так, отказывая в установлении сервитута на основании искового заявления, суд сослался на уже внесенный в ЕГРН вариант доступа к земельному участку, который следует из межевого плана. В тоже время суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил вынесенное решение, признав необходимость установления сервитута и выбрав наиболее безопасный и доступный для круглогодичного использования вариант установления сервитута[5].

Даже в случае наличия права и фактическое установление сервитута, оно не всегда соблюдается на практике: собственник земельного участка может препятствовать использованию сервитута его правообладателем. В одном из дел обладатель сервитута требовал перенести забор с калиткой и металлическими воротами, а также убрать бетонные блоки, которые препятствуют реализации права доступа к земельному участку. Удовлетворяя заявленные требования суды сослались на ранее вынесенные решения об установлении двух сервитутов, необходимых для обслуживания фонтана и проезда (прохода) к земельному участку истца[6]. В другом споре, истец долгое время осуществлял проезд к принадлежащему ему земельному участку по землям общего пользования, которые затем перешли в частную собственность. Новые собственники воспрепятствовали дальнейшему проезду через переданные им земельные участки, перекрыв часть дороги и сообщив о намерении возвести забор. Истец обратился в суд за защитой своего права и установлением сервитута. Разрешая спор суды первой и последующих инстанций указали на отсутствие иного способа беспрепятственного проезда на земельный участок истца, части земельных участков, на которых планируется сервитут, являются местами общего пользования, в частности, дорогой для прохода и движения автомобильного транспорта. При этом установленный сервитут не препятствует использованию земельных участков по назначению, а площадь сервитута – обоснована и необходима[7].

Судебные споры нередко возникают и в случаях установления публичных сервитутов. Например, суды признали законным и обоснованным право на установление сервитута для строительства распределительного газопровода через земельные участки из земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие на праве собственности физическому лицу[8]. Поскольку публичный сервитут обуславливает соблюдение интересов широкого круга субъектов, частные интересы собственника земельного участка зачастую оказываются вторичны по отношению к публичным интересам.

Обеспечение баланса достигается через урегулирование вопроса об издержках, связанных с установлением сервитута, в то время как сам сервитут отменить невозможно. В судебном деле об установлении сервитута в целях переустройства высоковольтной линии при строительстве автодороги Новороссийск – Керчь, суд встал на сторону истца, требовавшего установления платы за сервитут и возмещения убытков в соответствии с судебной оценочной экспертизой, так как первоначальная стоимость права требования на возмещение убытков, причиняемых истцу установлением сервитута, была существенно занижена. В результате, суды согласовали новое содержание пунктов соглашения об установлении публичного сервитута между сторонами, признав право на соразмерную и справедливую компенсацию понесенных истцом убытков в соответствии с проведенной экспертной оценкой[9].

Отдельные спорные случаи определения оснований возникновения права на установление частного или публичного сервитута возникают при одновременном обращении нескольких физических лиц с одинаковым требованием. Так, в одном из дел суды тщательно исследовали заявление двадцати восьми физических лиц об установлении бессрочного публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, в целях осуществления прохода и проезда через него. В качестве причины, обратившиеся сослались на необходимость доступа через фактически не используемый по назначению земельный участок к другим земельным участкам, на которых построены жилые дома. Разрешая спор и вставая на сторону ответчика, суды признали, что в данном деле отсутствует цель удовлетворения государственных, муниципальных и общественных нужд, а целью установления публичного сервитута является удовлетворение интересов конкретных физических лиц, а не публичных интересов неопределенного круга лиц. Соответственно, отсутствует основание для установления именно публичного сервитута, но, в тоже время, физические лица не лишены права обратиться к собственнику земельного участка с предложением о соглашении об установлении частного сервитута[10].

Подводя итог следует отметить, что суды тщательно исследуют основания для установления сервитута, включая определение способов доступа к земельному участку обратившегося лица. В качестве доказательств суды привлекают лиц, обладающих специальными знаниями – экспертов в области землеустройства или кадастровых инженеров. При заключении соглашения об установлении сервитута суды самостоятельно определяют наименее обременительный и наиболее предпочтительный вариант установления частного или публичного сервитута с учетом достижения необходимой цели, размер платы и компенсации понесенных убытков, а также иные необходимые условия сервитута. Суды признают право на установление публичного сервитута исключительно в интересах неопределенного круга лиц. В случае обращения за установлением сервитута группы граждан, суды признают ее право на установление частного сервитута, поскольку такой сервитут не служит удовлетворению государственных, муниципальных и общественных нужд. В случаях установления публичного сервитута суды стремятся к достижению баланса интересов обладателя сервитута и собственника земельного участка посредством соблюдения принципа справедливости и соразмерности компенсации установленного права ограниченного пользования чужим земельным участком.