Правовая природа гражданской ответственности застройщика в отношениях, связанных с долевым строительством

Введение. Нередко участники долевого строительства сталкиваются с неисполнением либо ненадлежащем исполнением со стороны застройщиков условий договора. Такие нарушения могут выражаться как в затягивании сроков строительства многоквартирного дома, так и в отдельных недостатках качества объекта долевого строительства. Учитывая, что долевое строительство относится к частно-правовой сфере общественных отношений, пострадавшее лицо вынуждено претерпевать неблагоприятные имущественные последствия незаконных действий застройщика. Поэтому за нарушение обязательств в сфере долевого строительства следует гражданско-правовая ответственность. Гражданское законодательство основывается на равенстве участников отношений, предоставляя слабой стороне дополнительные гарантии в виде увеличения ее правовых возможностей [1, с. 63]. Такой слабой стороной является гражданин, вкладывающий свои денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [2, с. 167].

Гражданское законодательство не содержит определения понятию гражданско-правовой ответственности. Глава 25 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) охватывает только нормы об ответственности за нарушения обязательств, которые можно применить к договорному праву. Однако гражданско-правовая ответственность представляется как более объемное понятие, потому как регулирует помимо обязательственных отношений, еще и правоотношения, возникающие из причинения вреда. Видится необходимым выработку всеобъемлющего определения гражданско-правовой ответственности.

Понятие гражданско-правовой ответственности. Учеными-правоведами высказывались различные подходы к определению гражданско-правовой ответственности. О. С. Иоффе рассматривал гражданскую ответственность как отрицательные имущественные последствия для правонарушителя, которые выражены в лишении гражданских прав, и в возложении на него новых или дополнительных обязанностей. Ответственность в понимании О. С. Иоффе не может ограничиваться последствиями, возникающими в нормальной правовой обстановке. В договорной области такая ответственность должна проявлять себя не в принудительном исполнении обязательства, которое итак должно было быть исполнено, а в возмещении убытков и в уплате неустойки неисправным должником [3, с. 480]. Поэтому гражданская ответственность рассматривалась О. С. Иоффе не в принуждении исполнить что либо, а в правовых последствиях для нарушителя.

М. М. Агарков в обязательственных правоотношениях не различал такие явления как «долг» и «ответственность по обязательству» и сводил их к понятию обязанности должника. Если же должник не исполняет свою обязанность, то у кредитора появляется возможность осуществить свое право помимо и против воли другого лица, и либо добиться исполнения обязательства в первоначальном виде, либо применить к должнику неблагоприятные имущественные последствия, посредством взыскания убытков [4, с. 44].

По мнению В. П. Грибанова гражданско-правовая ответственность выражается в применении к нарушителю гражданских прав таких неблагоприятных имущественных последствий, которые непосредственно связаны с использованием санкций [5, с. 312].

Характерные черты гражданско-правовой ответственности. Для того чтобы лучше понять правовую природу гражданско-правовой ответственности, нужно подробнее остановиться на ее характерных чертах. Прежде всего, гражданско-правовая ответственность представляет собой вид юридической ответственности. Сущность юридической ответственности состоит в угрозе наступления неблагоприятных имущественных или неимущественных последствий за нарушение норм права, и предусмотренных законом, или договором обязанностей [6, с. 135]. Поэтому гражданско-правовая ответственность наряду с уголовной и административной, призвана защищать право от посягательств нарушителей. При этом гражданско-правовая ответственность носит исключительно имущественный характер в отличие от уголовной ответственности, где может быть предусмотрено лишение свободы на определенный срок, и административной, предусматривающей в отношении отдельных правонарушений, административный арест.

Гражданско-правовая ответственность призвана восстанавливать нормальное течение гражданских правоотношений, их возврат в первона- - чальное положение, существовавшее до нарушения права. Такой возврат возможен с помощью двух вариантов:

1) посредством принятия судебного акта, который возлагает на правонарушителя обязанность выполнить какое-либо действие или передать имущество, выплатить денежную сумму; 2) в результате добровольных действий нарушителя, когда он в соответствии с договором несет те или иные неблагоприятные имущественные последствия. Например, когда застройщик берет на себя обязательство устранить недостатки объекта долевого строительства. Как мы видим, договор играет существенную роль в урегулировании спорных моментов между его сторонами.

Принцип обеспечения восстановления гражданских прав обуславливает компенсационный характер гражданско-правовой ответственности. В договорном праве возмещению подлежат убытки, причиненные недобросовестным поведением контрагента. Здесь важно отметить, что принуждение к исполнению обязательства в натуре не является мерой гражданско-правовой ответственности, потому как правонарушитель исполняет обязательство в пределах, установленных договором. В свою очередь то, что возлагается на лицо дополнительно сверх размера обязательства, является мерой гражданско-правовой ответственности.

Гражданско-правовая ответственность в сущности своей направлена на пресечение нарушения права, недопущения дальнейшего ущерба правам и законным интересам пострадавшего лица. Сначала должен быть установлен факт недобросовестного поведения обязанного лица, а уже за ним следуют меры гражданско-правовой ответственности. Можно сделать, вывод, что меры гражданско-правовой ответственности имеют своей целью не охрану, а защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Лишь за нарушение диспозиции следует применение санкции, предусмотренной правовой нормой, но никак не наоборот.

Любая юридическая ответственность неразрывно связана с государством. Она выражается в применение к провинившемуся лицу государственного принуждения в виде реализации санкции, предусмотренной правовой нормой [7, с. 329]. Нельзя согласиться с мнением некоторых авторов, которые исключают государство из правоотношений по назначению гражданско-правовой ответственности, ограничивая круг участников нарушителем и лицом, чьи права были нарушены [8, с. 37]. Такое утверждение было бы справедливо, если бы провинившаяся сторона добровольно несла неблагоприятные последствия своего поведения. Однако чаще всего пострадавшему лицу приходится обращаться за защитой своего права в компетентные органы.

Интересно, что в науке не сложилось единого взгляда на юридическую ответственность как на правоотношение. Н. В. Витрук рассматривал юридическую ответственность в качестве «конкретного, индивидуально-определенного отношения ответственности», участниками которого выступают правонарушитель, потерпевший и компетентные органы государственной власти [9, с. 41]. С. Н. Братусь напротив подчеркивал, что ответственность – не правоотношение, а атрибут, свойство обязанности, одна из ее стадий, когда обязанность должника исполняется не добровольно, а под государственным принуждением.

Ведь нового правоотношения при реализации ответственности не возникает, при этом исполняется прежнее правоотношение, состоящее из уже существовавшей обязанности, либо вновь появившейся в результате правонарушения [10, с. 102-103].

Необходимо учитывать, что гражданско-правовая ответственность носит имущественный характер, соответственно она должна быть направлена не на личность, а на имущество потерпевшего. Меры гражданско-правовой ответственности призваны компенсировать пострадавшему лицу имущественные потери, соответственно они не преследуют своей основной целью наказание, привлеченного к ответственности лица. Применение же неблагоприятных последствий к личности правонарушителя не способно вернуть имущественную сферу потерпевшего в первоначальное положение [11, с. 134].

Обстоятельства, с которыми право связывает наступление гражданской ответственности, являются ее основаниями. Е. А. Крашенинников исходит из того, что основание гражданско-правовой ответственности должно соединять в себе следующие элементы:

1) охранительную норму права, которая указывает на правонарушение, и возникающие в связи с этим права и обязанности; 2) гражданскую правоспособность нарушителя, благодаря которой лицо может отвечать по своим обязательствам; 3) гражданское правонарушение, которое представляет собой виновное неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданской обязанности [12, с. 6-7].

В договорных отношениях к правонарушениям относится любое нарушение обязательства.

Однако здесь не следует путать неполученный экономический эффект от заключенного договора, и нарушение условий обязательства. К примеру, когда участник долевого строительства заключает договор в целях дальнейшей перепродажи жилой или нежилой площади, а цена на недвижимость в определенном городе или районе падает, то застройщик не может нести какую-либо ответственность, так как условия, изложенные в договоре, были с его стороны исполнены.

Гражданско-правовая ответственность выполняет две основные функции, возложенные на нее правом: 1) компенсационную и 2) карательную или штрафную. Причиненный ущерб, подлежит эквивалентному возмещению в пределах претерпевания пострадавшим неблагоприятных последствий. Гражданско-правовая ответственность не может иметь своей целью неосновательное обогащение стороны договора. В тоже время карательная функция, призвана стимулировать лицо к исполнению взятого на себя обязательства, создавая угрозу увеличения размера взыскания при игнорировании законных требований пострадавшего лица. Штраф по своей правовой природе не только направлен на справедливое возмездие, но и служит главным образом превенции, т.е. призван препятствовать нарушению права [13, с. 206]. Гражданско-правовая ответственность бывает основана либо на договоре, либо на причинении вреда (деликте). Договорная ответственность возникает в связи с нарушением относительных прав и обязанностей, прописанных в соглашении сторон. В тоже время деликтная ответственность, связана с нарушением абсолютных прав, и выражается в причинении имущественного или неимущественного вреда пострадавшему лицу. Гражданско-правовая ответственность реализуется посредством, предусмотренных законодательством мер. В гражданском праве мерами ответственности выступают, установленные законом санкции, которые носят имущественный характер, обеспечиваются силой государственного принуждения, имеют своей целью возмещение потерь в имущественной сфере потерпевшего, и влекут за собой неблагоприятные имущественные последствия для правонарушителя [14, с. 577]. В долевом строительстве к таким мерам относятся: возмещение убытков, неустойка, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, штраф и взыскание морального вреда.

Таким образом, рассмотренные ключевые характеристики, помогают понять сущность и предназначение гражданско-правовой ответственности, а также сформировать о ней общее представление.

Принципы гражданско-правовой ответственности застройщика. Исходя из анализа законодательства о долевом строительстве, становится возможным выделить принципы гражданско-правовой ответственности застройщика:

1) принцип полного возмещения, понесенных участником долевого строительства убытков.

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214) сторона, нарушившая свои обязательства по договору долевого участия, обязана возместить причиненные убытки в полном объеме. Как указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 22 сентября 2020 г. по делу № 305-ЭС20-4649 с застройщика подлежат взысканию не только прямые, но и «абстрактные» убытки, в виде разницы между ценой, указанной в договоре, и стоимостью аналогичного объекта недвижимости на рынке; 2) наступление ответственности независимо от вины. Именно виновные действия субъекта приводят к неблагоприятным последствиям. ГК РФ в п. 1 ст. 401 прямо указывает, что за ненадлежащее исполнение обязательства, лицо несет ответственность при наличии вины. Если в уголовном праве подозреваемый не обязан доказывать свою невиновность, то в гражданском праве существует презумпция виновности нарушителя (п. 2 ст. 401 ГК РФ). В договорных же отношениях достаточно самого факта нарушения обязательств. Поэтому правонарушитель обязан самостоятельно доказывать отсутствие вины. Однако лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность в любом случае, если не докажет, наличие обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ); 3) принцип дополнительной ответственности застройщика перед гражданами-участниками долевого строительства. Данный принцип проявил себя в ч. 2 ст. 6 и ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214, согласно которым неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами выплачиваются застройщиком гражданину в двойном размере.

Однако суд по своему усмотрению может снизить размер взыскиваемой неустойки [15, с. 85]. Другой мерой дополнительной ответственности застройщика перед гражданином является компенсация морального вреда. В соответствии с ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214 размер морального вреда не зависит от взыскиваемых убытков. Отсутствие взаимосвязи между моральным вредом и убытками, приводит к произвольному начислению судом размера морального вреда. В итоге принцип дополнительной ответственности застройщика в отношении - граждан на практике работает далеко не всегда, что негативно сказывается на защите слабой стороны договора; 4) принцип недопустимости условий договора долевого участия об уменьшении либо отмене ответственности застройщика. Так как договор долевого участия относится к потребительским договорам, в подтверждение можно привести п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», который говорит о ничтожности недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя. В п. 2 ст. 16 указано, что к ним относятся, в том числе все условия договора, исключающие или ограничивающие, ответственность продавца за неисполнение либо ненадлежащее исполнение, взятых на себя обязательств по незаконным основаниям. В случае включения подобных условий в договор, участник долевого строительства вправе оспорить их в судебном порядке, и потребовать применение к застройщику мер ответственности; 5) освобождение застройщика от ответственности при наличии вины участника долевого строительства. Так, застройщик не может отвечать за качество объекта долевого строительства, если вред был нанесен вследствие действий участника долевого строительства. Например, в результате нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства, некачественного ремонта, либо нарушения инструкции по эксплуатации переданного объекта (ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214).

Заключение. Исходя из приведенных выше характерных черт и признаков, становится возможным сформулировать определение гражданско-правовой ответственности застройщика, которая представляет собой неблагоприятные последствия имущественного характера, направленные на восстановление нарушенных прав, компенсацию понесенных потерь, и пресечение дальнейших правонарушений.

Учитывая правовые проблемы, с которыми сталкиваются участники долевого строительства, требуется совершенствование законодательства о долевом строительстве по следующим направлениям: 1) внести в ФЗ № 214 положение об «абстрактных» убытках, так как именно в сфере приобретения недвижимого имущества, такие убытки имеют существенное значение; 2) ограничить применение судами ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, потому как значительное снижение судами взыскиваемой неустойки напрямую противоречит законодательству о долевом строительстве; 3) для того чтобы суд при определении размера морального вреда руководствовался не собственными убеждениями, а опирался на действующее законодательство, требуется указать в ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214 конкретный размер морального вреда, в процентном соотношении от взыскиваемого ущерба. Представляется, что данные меры благоприятно скажутся на защите прав слабой стороны договора – участника долевого строительства.