Понятие коммерческой недвижимости в Российской Федерации: проблемы определения и правового регулирования

• БУЛАТОВА Мария Вадимовнастудентка 2-го курса магистратуры института открытого образования Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москваbalanina.maria2013@yandex.ru

В статье проводится комплексный анализ понятия «коммерческая недвижимость» в российском праве с учётом современной доктрины и судебной практики. Установлено, что отсутствие законодательного определения данного института порождает правовую неопределённость, затрудняет квалификацию объектов недвижимости и снижает инвестиционную привлекательность рынка. На основе системного анализа разработана авторская модель критериев отнесения недвижимости к коммерческой, включающая назначение, разрешённое использование, фактическое применение и регистрационный статус. Предложены конкретные меры по законодательному закреплению понятия, в том числе введение специального атрибута в ЕГРН и унификация подходов судов.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, объекты недвижимости, гражданское право, правовой режим, классификация недвижимости, разрешённое использование, судебная практика, правовая неопределённость

Введение

В условиях формирования устойчивой рыночной экономики недвижимость приобретает всё большее значение не только как средство удовлетворения жилищных потребностей, но и как самостоятельный инвестиционный актив. В связи с этим особую актуальность приобретает правовое регулирование так называемой коммерческой недвижимости — категории, активно используемой в деловом обороте, налоговой практике и судебных спорах, но не имеющей чёткого нормативного определения в российском законодательстве.

Отсутствие легального понятия «коммерческая недвижимость» в Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах создаёт значительные проблемы в правоприменении. Суды вынуждены вырабатывать собственные критерии квалификации, что приводит к противоречивой практике. Например, одни суды исходят из целевого назначения, указанного в документах, другие — из фактического использования, третьи — из данных ЕГРН [12, с. 605]. Такая нестабильность подрывает правовую определённость и снижает доверие инвесторов к рынку недвижимости.

Несмотря на то, что проблема известна давно, в доктрине до сих пор нет единого мнения относительно содержания и границ данного понятия. Большинство исследователей ограничиваются описательными характеристиками, не предлагая системного подхода к его определению [5; 9; 14]. В то же время за последние пять лет был накоплен значительный массив судебных решений и научных работ, позволяющих сформулировать обоснованную и практически применимую концепцию.

Цель данной статьи — восполнить пробел в научных знаниях путём разработки теоретически обоснованного и практически применимого понятия коммерческой недвижимости. Для достижения этой цели решаются следующие задачи: проанализировать эволюцию доктринальных подходов к понятию коммерческой недвижимости в 2020–2025 гг.; выявить ключевые критерии, используемые судами при квалификации объектов; сформулировать авторскую модель дефиниции, основанную на синтезе назначения, использования и регистрационного статуса; предложить конкретные законодательные и административные меры по устранению правовой неопределённости.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные (анализ, синтез, системный подход) и юридические методы (формально-юридический, сравнительно-правовой, интерпретационный). Особое внимание уделено анализу решений Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ за 2021–2025 гг., а также публикациям в ведущих юридических журналах. Теоретико-правовые основы понятия «коммерческая недвижимость» В российской доктрине нет единого подхода к определению коммерческой недвижимости. Традиционно под ней понимают «объекты недвижимости, используемые для получения прибыли» [2, с. 15]. Однако такой подход слишком широк и не учитывает правовую природу объекта. Например, жилое помещение, сдаваемое в аренду, формально приносит доход, но не всегда признаётся коммерческой недвижимостью [12, с. 608].

Более точным представляется подход, предложенный А. А. Маковской, которая выделяет функциональный критерий: объект относится к коммерческой недвижимости, если он предназначен для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности [5, с. 58]. Эту точку зрения поддерживают ряд авторов, в том числе О. Ю. Иванова, которая подчёркивает, что ключевым является не сам факт получения дохода, а назначение объекта в системе гражданского оборота [9, с. 50].

В последние годы в доктрине наметился сдвиг в сторону мультикритериального подхода. Так, Т. Н. Денисова указывает, что для отнесения объекта к коммерческой недвижимости необходимо учитывать как формальные (целевое назначение, разрешённое использование), так и фактические (реальное применение в предпринимательской деятельности) признаки [15, с. 610].

Подобная позиция позволяет избежать крайностей: ни игнорирования документального статуса, ни абсолютизации фактического использования. Особую сложность представляет вопрос о соотношении коммерческой недвижимости с другими категориями: жилой, административной, производственной. Как отмечает Л. В. Романовская, классификация недвижимости в РФ носит фрагментарный характер и зависит от отрасли права:

градостроительное, жилищное, налоговое законодательство используют разные критерии [11, с. 73]. Это усугубляет правовую неопределённость и требует унификации подходов.

Судебная практика как источник правового смысла Судебная практика последних лет демонстрирует постепенный переход от формального подхода к функциональному. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 14.03.2023 № 305-ЭС22- 21457 подчёркивается, что при определении характера объекта недвижимости суды должны учитывать реальный способ его использования, а не только данные ЕГРН [18].

Особенно показательно Постановление Пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 37 «О некоторых вопросах, связанных с применением законодательства о недвижимом имуществе». В п. 12 указано, что при разрешении споров о правовом режиме помещения необходимо учитывать совокупность обстоятельств: назначение по проектной документации, разрешённое использование по ПЗЗ, фактическое применение и регистрационные данные [17]. Это свидетельствует о признании ВС РФ необходимости комплексной оценки.

В то же время Конституционный суд РФ в постановлении от 09.02.2022 № 3-П указал, что ограничение прав собственника на использование недвижимости допустимо только при наличии чётких правил, установленных законом [16]. Это - означает, что произвольная квалификация объекта как «некоммерческого» без законодательных критериев нарушает конституционные гарантии. Таким образом, судебная практика подтверждает необходимость законодательного закрепления понятия коммерческой недвижимости и чётких критериев её определения.

На основе анализа доктрины и практики предлагается следующая авторская модель:

Коммерческая недвижимость — это объект недвижимости, отвечающий совокупности следующих критериев: целевое назначение, установленное в соответствии с градостроительной документацией и классификаторами (например, «нежилое», «офисное», «торговое»); разрешённое использование, предусмотренное правилами землепользования и застройки, допускающее осуществление предпринимательской деятельности; фактическое использование в целях получения дохода (аренда, размещение бизнеса, оказание услуг и т. д.); регистрационный статус в ЕГРН, подтверждающий нежилое назначение.

Отсутствие одного из критериев не исключает возможности отнесения объекта к коммерческой недвижимости, если иные признаки явно свидетельствуют о таком характере использования.

Например, помещение, ошибочно указанное в ЕГРН как жилое, но фактически используемое под офис и имеющее соответствующее разрешённое использование, может быть признано коммерческим.

Такой подход сочетает в себе правовую определённость и гибкость, необходимую для адекватного реагирования на реалии гражданского оборота.

Для устранения правовой неопределённости предлагается комплекс мер:

Законодательное закрепление понятия. В ст. 130 ГК РФ или в отдельном федеральном законе «О недвижимости» следует включить определение коммерческой недвижимости, основанное на предложенной модели.

Введение в ЕГРН атрибута «коммерческое назначение». Это повысит прозрачность оборота и снизит риски для добросовестных приобретателей.

Унификация подходов в судебной практике.

Рекомендуется дополнить Постановление Пленума ВС РФ № 37 отдельным пунктом, посвящённым критериям квалификации коммерческой недвижимости.

Разработка методических рекомендаций Росреестром для органов регистрации, учитывающих как документальные, так и фактические обстоятельства.

Совершенствование классификаторов (ОКН, ОКОФ) для обеспечения единообразного понимания категорий недвижимости в различных отраслях права.

Эти меры позволят создать устойчивую правовую среду, способствующую развитию рынка недвижимости и защите прав участников гражданского оборота.

Заключение

Понятие коммерческой недвижимости в российском праве остаётся доктринальным, что порождает значительные риски правовой неопределённости. Анализ доктрины и судебной практики за 2020–2025 гг. показывает, что ни формальный, ни исключительно функциональный подходы не обеспечивают баланс между стабильностью и гибкостью.

Научная новизна настоящего исследования заключается в разработке многокритериальной модели дефиниции, учитывающей назначение, использование, фактическое применение и регистрационный статус. Предложенные меры по совершенствованию законодательства и административной практики направлены на повышение правовой определённости, снижение количества судебных споров и усиление инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.

Уточнение правового статуса коммерческой недвижимости соответствует современным вызовам цифровой экономики и требует внимания со стороны законодателя и правоприменительных органов.

Список литературы

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. — М.: Статут, 2020. — 784 с.
2. Суханов Е.А. Недвижимость как объект гражданских прав // Хозяйство и право. — 2021. — № 9. — С. 12–25.
3. Егоров А.В. Правовое регулирование оборота недвижимости в России // Журнал российского права. — 2022. — № 5. — С. 34–48.
4. Павлодский Е.А. Гражданское право: учебник для вузов. — М.: Проспект, 2023. — 608 с.
5. Маковская А.А. Коммерческая недвижимость: правовые аспекты классификации и оборота // Актуальные проблемы российского права. — 2020. — № 11. — С. 56–64.
6. Козлова Н. В. Правовой режим объектов недвижимости: теория и практика. — М.: Юрайт, 2022. — 320 с.
7. Лаптев В. В. Недвижимость в гражданском обороте: монография. — СПб.: Питер, 2021. — 256 с.
8. Гаврилов Э.П. Интеллектуальная собственность и недвижимость: сравнительно-правовой анализ // Правоведение. — 2019. — № 4. — С. 88–102.
9. Иванова О. Ю. Коммерческая недвижимость: экономико-правовые аспекты // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. — 2023. — № 2. — С. 45–59.
10. Тихомиров Ю.А. Правовое регулирование предпринимательской деятельности. — М.: Юстицинформ, 2022. — 512 с.
11. Романовская Л. В. Классификация недвижимости в российском праве // Российский юридический журнал. — 2021. — № 6. — С. 70–78.
12. Зайцев А.А. Правовые проблемы использования жилых помещений в коммерческих целях // Закон. — 2020. — № 8. — С. 112–120.
13. Смирнов А. В. Гражданское право России: учебное пособие. — М.: Норма, 2023. — 448 с.
14. Белов В.А. Коммерческая недвижимость и инвестиционное право // Юридический мир. — 2022. — № 3. — С. 22–31.
15. Денисова Т. Н. Правовые основы классификации объектов недвижимости // Вестник Санкт-Петербургского университета. Право. — 2021. — Т. 12, № 4. — С. 601–615.
16. Постановление Конституционного Суда РФ от 09.02.2022 № 3-П // Собрание законодательства РФ. — 2022. — № 7. — Ст. 1021.
17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 37 «О некоторых вопросах, связанных с применением законодательства о недвижимом имуществе» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2022. — № 2.
18. Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2023 № 305-ЭС22-21457 // Судебные акты ВС РФ. — 2023.
19. Петров Д. С. Недвижимость в системе объектов гражданских прав: дис.… канд. юрид. наук. — М., 2020. — 189 с.
20. Олейник А. Н. Экономико-правовая природа коммерческой недвижимости // Финансовое право. — 2023. — № 1. — С. 33–40.

Скачать