Эскроу-счёт в долевом строительстве: правовые механизмы защиты средств дольщиков и анализ рисков при банкротстве застройщика

• ВЕНГЕРОВСКИЙ Евгений Леонидовичкандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, Российский экономический Университет им. Г. В. Плехановаvengerovskiy.el@rea.ru
• НЕКРАСОВ Марат Ринатовичстудент 4 курса, студент Высшей школы права, Российский экономический Университет им. Г. В. Плехановаnekrasov381@gmail.com

В статье рассматривается применение эскроу-счёта как ключевого инструмента обеспечения расчетов в долевом строительстве в условиях возможного банкротства одного из участников. Автор подробно анализирует правовую природу эскроу-счёта, его роль в реализации проектного финансирования строительства жилой недвижимости, а также выделяет этапы и правовые механизмы, направленные на защиту денежных средств дольщиков. Особое внимание уделено оценке соответствия использования данного механизма требованиям законодательства, в частности положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», что позволяет выявить пробелы в нормативной базе. Анализируется ситуация, когда депонированные на эскроу-счёте средства становятся единственным гарантом возврата инвестиций в случае несоблюдения обязательств застройщиком или его банкротства. Рассматриваются последствия раскрытия эскроу-счёта, а также вопросы участия конкурсных кредиторов и возможности применения закона по аналогии для их защиты. В статье обсуждаются риски, связанные с нестабильной макроэкономической обстановкой, которая может повлечь за собой финансовые потери не только у застройщиков и дольщиков, но и негативно сказаться на банковской системе. Мнения отечественных экспертов подчеркивают необходимость пересмотра правовых механизмов и разработки альтернативных схем привлечения средств. Таким образом, исследование демонстрирует многогранность проблемы применения эскроу-счёта в условиях банкротства и актуальность дальнейшего совершенствования законодательства для защиты интересов всех участников долевого строительства. Статья также акцентирует внимание на необходимости интеграции современных методов правового анализа и разработки регулятивных мер, способных обеспечить баланс интересов инвесторов, застройщиков и кредитных организаций в условиях повышенной финансовой нестабильности.

Ключевые слова: эскроу-счёт, долевое строительство, банкротство, защита денежных средств, страхование вкладов, правовые риски, нормативные пробелы, обманутые дольщики

Введение

В условиях динамично развивающегося рынка жилой недвижимости и необходимости обеспечения прозрачности финансовых операций в сфере строительства, особое место занимают механизмы защиты интересов участников долевого строительства. Одним из ключевых инструментов в данном контексте выступает эскроу-счет, реализуемый в рамках проектного финансирования. Его основная задача заключается в обеспечении сохранности денежных средств дольщиков и предотвращении финансовых рисков, связанных с недобросовестным исполнением обязательств застройщиком. Экономическая концепция использования эскроу-счета заключается в том, что внесенные дольщиками денежные средства временно изолируются от прямого доступа застройщика. Параллельно с этим, финансирование проекта осуществляется посредством целевого банковского кредита, гарантирующего наличие дополнительного обеспечения в виде залога имущества. Это условие служит гарантией того, что средства будут использованы исключительно после завершения строительства, при обязательном соблюдении застройщиком всех своих договорных обязательств, ведь иначе, в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства или, согласно решению суда, будет объявлен банкротом, дольщик будет иметь право расторгнуть договор долевого участия и вернуть свои средства со счета эскроу, тем самым не позволяя себе стать «обманутым дольщиком».

Однако на данный момент в условиях нестабильной макроэкономической обстановки, сопровождаемой взаимосвязанными кризисными явлениями, наблюдается тенденция удорожания участия в строительстве и роста стоимости ипотечного кредитования, способная привести к двум возможным негативным исходам такой обстановки: от частичных убытков строительных компаний до полной несостоятельности застройщиков, неспособных покрыть свои расходы за счет средств дольщиков, что, в свою очередь, делает невозможным своевременное погашение целевого банковского кредита. О. П. Плешанова указывает на то, что существующая нормативная база для застройщиков, использующих эскроу-счета, учитывает лишь минимальный риск их банкротства, не приспосабливаясь к реалиям кризисных явлений на рынке депонирования средств. Таким образом, нестабильные условия работы эскроу-счетов фактически перекладывают риск банкротства с застройщиков на банковскую систему, что может привести к возникновению системного кризиса в финансовой сфере [3].

На основании всего вышеперечисленного представляется актуальным выявление нюансов - и проблем в сфере применения эскроу-счетов в долевом строительстве при потенциальном банкротстве одного из участников такого строительства.

Эскроу-счет как механизм исполнения обязательств в условиях процедуры банкротства В первую очередь, следует детально изучить правовую природу эскроу-счета как механизма исполнения обязательств в условиях процедуры банкротства. Согласно пункту 2 статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ, бенефициару предоставляется право на получение полного исполнения обязательств от депонента, признанного несостоятельным, в течение шести месяцев от начала конкурсного производства. При этом, в случае не наступления условий, способствующих раскрытию эскроу-счета в указанный срок, депонированное имущество автоматически включается в конкурсную массу, что приводит к полной утрате обеспечения и лишению кредитора каких-либо преимуществ при удовлетворении его требований. Данный подход свидетельствует о том, что применение эскроу-счета в качестве средства обеспечения в рамках процедуры банкротства не соответствует установленным требованиям, что подчеркивает необходимость пересмотра нормативной базы с целью повышения эффективности защиты прав кредиторов.

В законодательстве о банкротстве также существует пробел в отношении положения конкурсного кредитора, чьи обязательства исполняются через эскроу-счёт. Согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве, в случае признания депонента несостоятельным, бенефициар может включить свои требования в реестр кредиторов, так как срок исполнения обязательств перед ним считается наступившим с момента начала конкурсного производства. Однако при раскрытии эскроу-счёта конкурсный управляющий исключает его требования из реестра и удовлетворяет их в рамках эскроу, что выглядит несправедливым, поскольку предоставляет кредитору-бенефициару возможность участвовать в принятии решений относительно имущества должника, за которое он фактически не конкурирует. Для устранения данного пробела разумным представляется использование закона по аналогии. По мнению Л.А.

Виницкой, в этом случае наиболее подходящей является аналогия со статьёй 18.1 и статьёй 138 Закона о банкротстве, предоставляя кредиторам выбор: либо отказаться от своего привилегированного положения и участвовать в собраниях кредиторов на общих основаниях, либо сохранить своё преимущество, но без возможности влиять на процесс [2].

Эскроу-счет как гарантия защиты денежных средств участников долевого строительства в условиях банкротства одного из них или несостоятельности кредитной организации Во вторую очередь необходимо оценить, насколько механизм эскроу-счета способен обеспечивать защиту денежных средств участников долевого строительства в условиях процедуры банкротства. В соответствии с пунктом 5 статьи 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» средства, размещенные на эскроу-счете, не приносят процентов. Это означает, что при расторжении договора долевого участия и раскрытии эскроу-счета участник строительства имеет возможность получить обратно лишь сумму, первоначально указанную в договоре, независимо от срока нахождения этих средств на счете и без учета возможного влияния инфляционных или иных кризисных процессов. Таким образом, данная система не предусматривает механизм компенсации утраты покупательной способности средств, что требует дополнительного анализа в контексте обеспечения финансовой безопасности участников строительства при наступлении банкротства.

Помимо этого, существующее законодательство о долевом участии в строительстве демонстрирует существенные недостатки с точки зрения защиты денежных средств участников в случае несостоятельности банка. Статья 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» предусматривает страхование депонированных сумм до 10 млн руб., что зачастую бывает недостаточно при операциях, где стоимость объекта превышает этот лимит. В результате, возврат сумм, превышающих 10 млн руб., возможен лишь через судебное разбирательство о банкротстве кредитной организации, где требования участников конкурируют с претензиями иных кредиторов.

Этот пробел в законодательстве указывает на необходимость совершенствования законодательства для создания более надежных механизмов защиты инвестиций в сфере строительства.

Заключение

Из вышесказанного можно заключить, что применение эскроу-счетов не обеспечивает полной защиты прав участников долевого строительства. Даже при использовании данного механизма участники остаются подвержены финансовым потерям в случае банкротства застройщика или задержек в завершении строительства, что увеличивает риск появления ситуации с «обманутыми дольщиками». Анализ научной литературы пока- зал скептическое отношение к способности модели с эскроу-счетами эффективно противостоять экономическим кризисам, что указывает на необходимость поиска альтернативных схем защиты прав инвесторов. В этом контексте мнение Л. В. Борисовой приобретает особую значимость, подчеркивая возможности перехода застройщиков к иным методам привлечения средств, таким как создание кооперативов и предварительные договоры купли-продажи. Эти альтернативные подходы могут способствовать более привлекательной и экономически устойчивой модели реализации проектов в условиях роста цен и изменяющейся рыночной конъюнктуры [1].

Список литературы

1. Борисова Л. В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика // Право и экономика. - 2020. - №1. - С. 64–71.
2. Виницкая Л.А. Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов // Юрист. - 2021. - №8. - С. 25–34.
3. Плешанова О. П. Влияние счетов эскроу на процесс банкротства застройщиков // Механизмы банкротства и их роль в обеспечении благосостояния человека: монография. - Юстицинформ, 2022. - С. 46–52. Spisok literatury:
4. Borisova L. V. Scheta e`skrou kak mexanizm zashhity` prav uchastnikov dolevogo stroitel`stva v usloviyax bankrotstva zastrojshhika // Pravo i e`konomika. - 2020. - №1. - S. 64–71.
5. Viniczkaya L.A. Schet e`skrou kak instrument realizacii investicionny`x proektov // Yurist. - 2021. - №8. - S. 25–34.
6. Pleshanova O. P. Vliyanie schetov e`skrou na process bankrotstva zastrojshhikov // Mexanizmy` bankrotstva i ix rol` v obespechenii blagosostoyaniya cheloveka: monografiya. - Yusticinform, 2022. - S. 46–52.

Скачать