Агентский договор в сфере недвижимости в российской системе права и европейских странах

• ТАНАЧЕВА Виктория Николаевнастарший уполномоченный отдела административных расследований Центральной акцизной таможни, старший лейтенант таможенной службы; магистрант Финансового университета при Правительстве Российской Федерации по направлению подготовки «Юрист в сфере управления недвижимостью»tanachevavn@mail.ru

Статья посвящена исследованию правового регулирования посреднических отношений в рамках агентского договора в сфере недвижимости. Автор анализирует основные аспекты правового регулирования договора агентирования, особенности заключения и исполнения. Особое внимание уделяется ключевым требованиям, предъявляемым к данному договору, правам и обязанностям сторон. В статье также проанализированы аналогичные нормы Французского и Германского законодательства, выделены преимущества и недостатки положений, регулирующих отношения принципала и агента. Сформулированы предложения по совершенствованию правового регулирования договора агентирования в Российской системе права.

Ключевые слова: агентский договор, принципал, агент, гражданское законодательство, посреднические договора, посреднические отношения

Агентский договор в России имеет свою длительную историю становления и развития, начиная с различных образований и преобразований законодательства в стране.

Первые юридические нормы, регулирующие агентские отношения, появились в начале XIX века. В 1804 году был принят Гражданский кодекс Российской империи, где были заложены базовые принципы агентского права. В частности, были 10.24412/2076-1503-2025-3-183-187 установлены требования к агенту, его полномочиям и ответственности. В 1864 году Гражданский кодекс Российской Федерации обновил регулирование агентского договора.

В советский период и после Российской революции агентские отношения не получили должного развития. Существовали некоторые формы агентской деятельности, но в основном они были ограничены государственным участием. В начале 1990-х годов, с переходом России к рыночной экономике и широкому использованию договоров, агентские отношения начали развиваться в более широком масштабе. Законодательство стало более детально регулировать права и обязанности сторон данного договора. На сегодняшний день агентский договор регулируется гражданско-правовым законодательством Российской Федерации. Глава 52 «Агентирование» посвящена основным требованиям к агенту, его полномочиям, правам и обязанностям сторон договора [1].

Развитие агентского договора в российском праве продолжается и сопровождается активным судебным прецедентом. Суды постоянно разъясняют некоторые спорные моменты в сфере агентских отношений, что способствует дальнейшему совершенствованию законодательства и стабилизации судебной практики в этой области.

В статье 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), агентский договор выделяется как отдельный вид договора, в котором одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала), обязуется совершить юридически значимые действия или иные действия, как от своего имени, так и от имени принципала за определенное в договоре вознаграждение [1, ст. 1005].

В качестве сторон агентского соглашения выступают принципал и агент. Принципалом может быть любое физическое и юридическое лицо, агентом только лишь физическое.

Агентский договор оформляется исключительно в письменное форме, в иных случаях он является недействительным. В договоре также должны быть четко определены права и обязанности сторон, порядок расчетов, длительность договора, вознаграждение агента и другие условия.

В Российской Федерации также существуют специальные нормы, регулирующие агентские отношения в различных сферах деятельности, таких как недвижимость, страхование, заключение сделок, совершаемых от имени юридических лиц и т.д.

В случае несоблюдения условий договора одной стороной, вторая сторона имеет право потребовать возмещения понесенных убытков или обратиться за помощью в восстановлении прав и исполнении обязательств в судебные органы.

Таким образом, агентский договор в Российской системе права является одним из способов организации представительства и доверительных отношений между принципалом и агентом.

Агентский договор широко используется при сделках по купле-продаже различных видов имущества. Ключевыми особенностями и преимуществами, отличающими агентский договор от иных видов договоров состоит в том, что данное соглашение может рассматриваться в перспективе длительных отношений сторон, в которых четко определены конкретные юридические и иные действия, осуществляемые агентом на систематической основе, с целью реализации интересов принципала.

Как и в иных видах договоров предмет договора выступает основным и обязательным условием. В случаях, когда предмет не указывается, то договор признается недействительным [1, ст. 168]. Договор агентирования заключается с целью выполнения агентом поручений принципала, заключающихся в выполнении конкретных определенных юридических и иных действий. Юридические действия в своем понимании направлены на возникновение, изменение или же прекращение прав и обязанностей, предусмотренных гражданским правом, примером может выступать поручение по заключению договора агентом с третьей стороной от имени принципала. Гражданское законодательство под иными действиями подразумевает, выполнение действий агентом, которые не приведут к возникновению новых прав и обязанностей принципала, к примеру, ведение переписки с клиентами, сбор, обобщение и анализ проведенных сделок на вторичном рынке недвижимости, отбор кандидатов в бизнес-партнеры или поиск клиентов. Агент в рамках заключенного договора с принципалом правомерен осуществлять практически любого рода действия, которые не противоречат закону иначе проведенная сделка агента с третьим лицом будет признана ничтожной и не иметь юридической силы [1, ст. 168]. В случае если в агентском договоре будут прописаны действия, которые должен осуществить агент, и они прямо противоречат нормам российской законодательства и правопорядка, то саму по себе сделку между принципалом и агентом можно признать противоречащей основам российского правопорядка в силу ст. 169 ГК РФ [1, ст. 169].

Для надлежащего исполнения поручений агентом, установленных соглашением, принци- 7 палу необходимо предоставлять полный комплект документов в распоряжение агента. В процессе исполнения договорных обязательств, на агента возложена обязанность предоставления отчетности о проведенных действиях и в случаях, когда агент осуществлял расчеты от лица принципала, доказательства данных расходов. Если же принципал не согласен с данным отчетом, то принципалу необходимо в установленный срок, по общему правилу, в тридцать календарных дней, предоставить возражения агенту. В нарушение данной нормы отчет агента будет являться достоверным и принятым принципалом.

В случаях, когда в сделку вступают третьи лица, существует два варианта дальнейших распределений прав и обязанностей агента и принципала. Так первый вариант, агент, совершает сделку и выступает от своего имени и за счет принципала, тогда обязанным является агент, он приобретает права и несет обязанности, вне зависимости того, что при заключении сделки фигурировал принципал и вступал в отношения с третьим лицом. Во втором варианте, агент, совершает сделку с третьим лицом, но выступает за счет и от лица принципала, тогда же все возникшие обязательства и права переходят непосредственно к принципалу.

Особого внимания заслуживает положение о том, что если агент при заключении договора имел лишь общие полномочия на реализацию заключения сделок от лица принципала, то в случае несогласия с конкретной заключенной сделкой принципал не имеет права ссылаться на положения договора и указывать на то, что агент не имел на это надлежащих полномочий. Данный факт можно будет оспорить только в том случае, если принципал сможет доказать, что третья сторона знала или могла знать о каких-либо ограничениях в функционале и обязанностях агента.

На основании п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор заключается между сторонами на определенный срок, по истечении которого договорные отношения между ними прекращаются. В виду того, что только в рамках установленного договором времени агентский договор обладает юридической силой. Если в агентском договоре не установлен срок, то договор является бессрочным и действует до тех пор, пока принципал или агент не выступит с инициативой одностороннего отказа от дальнейшей работы [1, ст. 1010]. Данная особенность агентского договора позволяет сторонам быть гибкими при определении продолжительности их отношения.

Когда в агентском договоре каждая из сторон обладает полной свободой действий и имеет право заключать самостоятельно сделки, то они действуют в рамках договора, где права сторон не ограничены. В таком случае стороны свободны в выборе условий сотрудничества, в том числе в определении вознаграждения агента, сроков исполнения обязательств и других деталей договора.

Тем не менее, договор агентирования может содержать и ограничения, указанные в ст. 1007 ГК РФ. Эти ограничения могут относиться к различным аспектам договора, например, включать в себя положения об ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение возложенных обязательств на стороны. Ст. 1007 ГК РФ устанавливает, что «принципал не может заключать аналогичные договора с иными агентами, осуществляющими свою деятельность на территории, определенной в договоре, а также реализовывать деятельность, которая конкурирует с представляемым им интересами принципала, если иное не указано в договоре» [1, ст. 1007].

Существующее законодательство носит диспозитивный характер в вопросе установления ограничений прав сторон агентского соглашения. При заключении его между сторонами стоит право, а не обязанность в определении тех или иных запретов и ограничений для сторон. При этом, в случае установления данной особенности договора, будет реализовываться и воплощаться в жизнь способность защиты принципала и уменьшение возможности возникновения спорных и нерегулируемых трудностей в работе с агентом. Условие ограничения действия в рамках агентского договора могут коснуться двух сторон соглашения и ограничить их работу на распространение в границах территории. Агент может быть ограничен в возможности и праву заключения иных агентских соглашений по схожему предмету договора с принципалом. У принципала аналогичное ограничение, он не вправе вступать в договорные обязательства по схожему предмету, что и с первым агентом, в правоотношения с иными агентами, также на него может быть возложено ограничение в виде запрета реализации юридических или иных действиях, которые выполняет агент по заключенному с ним договору. Ограничения не касаются только третьих лиц, вступивших в правоотношения, так агенту нельзя запретить или ограничить в возможности продажи или предоставления каких-либо услуг в рамках договора определённым гражданам, группам лиц или фирмам, действующим в границах какой-либо территории [1, ст. 1007]. Данное положение будет признано ничтожным и не будет нести за собой юридическую силу. Основания для прекращения договора между принципалом и агентом, могут быть общими, установленными ГК РФ, так и по причинам, относящимся конкретно к данному виду договора. В случае прекращения договора агентирования применяются те же нормы, что и к отношениям комиссии и поручительства.

Основными причинами расторжения договора агентирования можно признать:

1. Предварительное уведомление одной из сторон от исполнения условий договора; 2. Признание судом агента недееспособным либо ограниченным в дееспособности, без вести пропавшим или несостоятельным (банкротом); 3. В случае смерти гражданина - агента, в виду того, что его наследники не обязаны выступать в качестве правопреемников в данного рода правоотношениях; 4. Агент или принципал прошел процедуру ликвидации. При реорганизации юридического лица, агентский договор не будет прекращен, так как права и обязанности стороны переходят новообразованному юридическому лицу. Обобщенно основания прекращения договора зависят от правового статуса агента. Правовой статус принципала не сильно отражается на договорных отношениях, так как при его изменении, договор не считается прекращенным, права и обязанности принципала переходят по правилам правопреемства новообразованному субъекту.

Данное описание агентского соглашения наталкивает на мысль о том, что институт агентского договора еще до конца не сформирован, он является относительно новым, требующим проработки. Так можно отметить отсутствие четкого законодательного определения термина «иные» действия, осуществляемые в рамках данного договора. «Иные» не несет за собой конкретного перечня действий и содержания, он указывает обобщенный термин, что может поставить в тупик стороны.

Для полного и всестороннего выявления особенностей агентского договора в Российской Федерации считаю целесообразно провести наглядное сравнение правового регулирования агентских отношений в отечественном правовом поле с законодательством иностранных государств, на примере Французского и Германского законодательства. Во Франции агентские отношения регулируются Коммерческим кодексом Франции (Французский торговый кодекс 2000 г., глава IV «О коммерческих агентах», Титул III) [2] (далее - ФТК), а в Германии - Германским торговым уложением 1897 года (седьмой раздел) [3] (далее – ГТУ).

В законодательстве рассматриваемых Европейских стран предмет и условия договора агентирования определены более точно, что позволяет участникам соглашения более ясно осознавать права и обязанности. Это способствует снижению возможных недоразумений и конфликтов между агентом и принципалом, а также обеспечивает большую юридическую безопасность для обеих сторон.

В соответствии с статьей L. 134-3 Французского торгового кодекса агент имеет право принимать обязательства представления доверительных лиц без получения согласия принципала на это. Однако при этом агент не может представлять интересы предприятия, которое является конкурентом одного из своих доверенных лиц, без его согласия. Данная особенность выражается в поддержке честной конкуренции между участниками рынка, что напрямую связывает принцип рыночной экономики с Французским законодательством.

При этом, прямого положения о том, кто выступает в качестве конкурента для компании в Французском законодательстве не содержится, также, как и нет критериев, согласно которым можно провести классификацию таких конкурентов. Рассмотрев данную особенность, вытекает вывод – это положение носит формальный характер. Включение в Российское законодательство данного положения, могло бы привести к злоупотреблениям принципалами своих прав, ограничивая агентов в возможности заключения договоров с иными лицами.

Положения о сроках и основаниях расторжения агентского соглашения содержатся как в Французском, так и в Германском законодательстве. При этом, особое внимание стоит выделить ГТУ, в нем присутствуют такие специфические элементы, отсутствующие в законодательствах сравниваемых стран. Делькредере, деление представителей на страховых и торговых, а также понятия удержания и коммерческой тайны. В Германии можно подметить попытку закрепления различных типов агентских соглашений на законодательном уровне в одном акте. В сравнении с Российским законодательством эта особенность проявляется в том, что ГК РФ не содержит прямых положений о типах агентских договоров, а отсылает к другим источникам права. Но при этом Российское законодательство в отличии от Франции и Германии содержит нормы, которые отвечают за регулирование субагентских договоров и о порядке возмещения расходов агента по договору агентирования.

Подытоживая вышеизложенное можно сделать заключение, что включение некоторых особенной регулирования договора агентирования из законодательства иностранных государств, в рос- 7 сийское право, поспособствует усовершенствованию нашей правовой системы. Использование опыта Франции и Германии в вопросах агентирования, могло бы положительно отразиться на гармонизации отечественного законодательства с международными нормами и благоприятно повлиять на развитие механизмов регулирования данного вида договора. Помимо этого, включение положений в Гражданский Кодекс РФ об основаниях появления права на вознаграждение или же положений о выплатах компенсации агенту, за проведение сделок, совершенных после прекращения договора, и отображение перечня фактических действий агента в договоре, положительно сказалось бы на развитии всей системы нормотворчества России. Однако, положения об ограничении деятельности агентов (установление конкретных юридических и фактических действий), необходимость получения согласия принципала на заключение сделок с конкурентами, и привязка выплаты вознаграждения к заключению определенных видов сделок в российское законодательство кажется сомнительным и недостаточно целесообразным.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996 - № 5;
2. Коммерческий кодекс Франции. Пер. с фр., предисл., доп., коммент. и словарь-справ. В.Н. Захватаева. Москва, 2008;
3. Лысенко О.Л. К вопросу о социализации договорного права в Германии. История государства и права. 2018. № 1, с. 13-17. Spisok literatury:
4. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ vtoraya) ot 26.01.1996 № 14-FZ (red. ot 13.12.2024) // Sobranie zakonodatel’stva Rossijskoj Federacii. – 1996 - № 5;
5. Kommercheskij kodeks Francii. Per. s fr., predisl., dop., komment. i slovar’ sprav. V.N. Zahvataeva. Moskva, 2008;
6. Lysenko O.L. K voprosu o socializacii dogovornogo prava v Germanii. Istoriya gosudarstva i prava. 2018. № 1, s. 13-17.

Скачать