Правовые аспекты взаимодействия собственников нежилых помещений и арендаторов с региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами. Проблемы и пути решения

Введение

В последние годы вопросы обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО) приобретают все большую актуальность в России и мире. Система обращения с ТКО претерпела значительные изменения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства и развитием правового регулирования в данной сфере. Центральным звеном реформы стало введение института регионального оператора, которому вменена обязанность по организации сбора, транспортировки и утилизации ТКО на закреплённой территории. При этом финансовая ответственность за оплату услуг оператора возлагается на собственников нежилых помещений, а также в ряде случаев на арендаторов, чья деятельность приводит к образованию отходов [1; 2].

В коммерческом – предпринимательском секторе с каждым годом все больше появляется нежилых помещений с теми или иными видами деятельности и назначениями их использования. При этом собственники нежилых помещений выступают в двух ключевых ролях, с одной стороны, как предприниматели, осуществляющие ведение своего собственного бизнеса, будь то магазин, салон красоты, ресторан или что-то другое, а так же, как арендодатели, для сдачи в аренду принадлежащих им помещения, с целью получения дохода. В обоих случаях все участники этого процесса сталкиваются с необходимостью урегулирования вопросов, связанных с начислением тарифов за вывоз ТКО, их обоснованностью и распределением обязанностей по оплате.

Реформа системы обращения с твердыми коммунальными отходами, начатая в 2019 году, создала комплекс правовых и финансовых новшеств, требующих четкого понимания во взаимодействии с региональными операторами.

Обзор литературы

Основное регулирование задают: ФЗ № 89‑ФЗ [1]; Правила обращения с ТКО (ПП № 1156) — статус типового договора и круг потребителей [2]; ПП № 484 — ценообразование и тариф [3]; ПП № 269 — нормативы накопления [4]; ПП № 671 — коммерческий учёт объёма/массы ТКО [5]; ПП № 354 — коммунальные услуги (вкл. нежилые помещения в МКД) [6]. Обзоры и акты Верховного Суда РФ закрепляют презумпцию собственника как должника при отсутствии прямого договора арендатора, допустимость расчёта по фактической деятельности и недопустимость произвольной смены способа учёта [7–11]. Существенны методические материалы Минприроды РФ [12], общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) [13] и порядок прямых договоров в МКД (ЖК РФ, ст. 157.2) [14].

Основная часть

Система обращения с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО) регулируется Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 N 89-ФЗ [1], региональными нормативными актами и договорами, заключаемыми с региональными операторами, работающими по территориальному принципу. Региональный оператор по обращению с ТКО — это юридическое лицо, которое обязано заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с собственниками отходов. Региональный оператор несёт ответственность за весь цикл обращения с ТКО, включая их сбор, транспортировку, обработку, утилизацию, обезвреживание или захоронение в специально отведённых для этого местах.

Несмотря на формальную простоту — обязанность по оплате услуги возлагается на собственника объекта недвижимости, на практике это порождает значительное количество споров, а также денежных потерь как со стороны собственника, так и арендатора.

Одной из ключевых проблем является несоответствие между заявленным в документах видом деятельности и фактическим использованием помещения. Например, собственник нежилого помещений заключает договор аренды с субъектом, ведущим офисную деятельность, а на деле помещение используется под торговлю, общепит или склад, что приводит к кратному уве- личению образования отходов. При этом согласно Правил обращения с твердыми коммунальными отходами (утв. постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. N 1156) [2], региональный оператор заключает договоры на оказание услуг по обращению с ТКО в отношении ТКО, образующихся в иных зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в том числе в многоквартирных домах и на земельных участках, с лицами, владеющими такими зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями и земельными участками на законных основаниях, или уполномоченными ими лицами. Таким образом, презюмируется, что собственником ТКО является собственник объекта недвижимости, что делает именно его формальным должником по любым перерасчётам.

Региональные операторы, ссылаясь на нормативы накопления ТКО, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2023 года N 1390 [16] и методические рекомендации Минприроды РФ [12], вправе проводить перерасчёт платы, исходя из фактического вида деятельности арендатора. Такая практика находит поддержку в судах: суды указывают, что расчёты должны соответствовать реальному образованию отходов, а не только данными договора между собственником и арендатором.

В судебных решениях, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, прослеживается тенденция возложения финансовой ответственности на собственника даже в случаях, когда перерасход отходов вызван деятельностью арендатора. Это делает актуальным вопрос применения договорных механизмов, которые позволят собственникам нежилых помещений перераспределить риски и доказательно закрепить объём образования отходов за конкретным пользователем помещения.

Так же иногда региональные операторы ТКО в своих досудебных претензиях и исковых требованиях ошибочно завышают возможные претензионные сроки порой не имеют возможности проверить был ли заключен в претензионном периоде прямой договор на вывоз ТКО непосредственно с арендатором нежилого помещения или нет, тем самым может образоваться задвоение начислений на оказание услуг по вывозу ТКО.

Так в июле 2025 года, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходам, направил в адрес Индивидуальному Предпринимателю «Л» досудебную претензию на сумму основного долга 428 620 руб. и Неустойку (пеню) в размере 280 069 руб. Региональный оператор ссылаясь на Определении Верховного суда РФ от 26.02.2016, No 309-ЭС15-13978 о презумпции образования отходов и п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами, утвержденныи ̆ Президиумом Верховного Суда РФ от 13.12.2023, что услуги по обращению с ТКО оказываются и подлежат оплате в соответствии с условиями типового договора. Расчет суммы основного долга Региональный оператор произвел расчет исходя из площади помещения в 88,7 кв.м. и даты возникновения права на данный объект согласно выписке из ЕГРН с 02.09.2019 г. Первое на что хотелось бы обратить внимание, это то что Региональный оператор ТКО в своей досудебной претензии не учел срок исковой давности согласно ст. 196 Гражданскому кодексу РФ [13], который закрепляет общий срок исковой давности, который составляет три года, а течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Во-вторых, в досудебной претензии не было отображено никакой информации о ранее заключенных прямых договором на вывоз ТКО с арендаторами.

В-третьих, расчет, приведенный в досудебной претензии сделан и опирается на непосредственный вид деятельности арендатора, а не арендодателя в лице собственника нежилого помещения, хотя досудебная претензия от Регионального оператора ТКО была направлена именно собственнику помещения.

В российских судах существует практика рассмотрения споров между региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) и собственниками нежилых помещений или арендаторами, в рамках которой выявлено следующее.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ от декабря 2023 года [7], если между региональным оператором и собственником нежилого помещения не заключён договор оказания услуг по обращению с ТКО, он считается заключённым на условиях типового договора исходя из установленных тарифов. При этом региональный оператор, в случае если собственник нежилого помещения при сдаче помещения в аренду, не уведомил регионального оператора ТКО о наличии договора аренды, а арендатор в свою очередь не заключил прямого договор с оператором, может предъявлять требования по оплате непосредственно ему, (то есть тому, кто значится в ЕГРН собственником объекта). Обязанность платить по тарифу ложится на собственника до момента заключения договора с арендатором.

В случаях, если договор с арендатором заключён, то обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО лежит именно на арендаторе, а - не на собственнике помещения. При этом тарифы могут начисляться с учётом реального вида деятельности арендатора, так как плата зависит от категории потребителей услуги (включая нормативы накопления отходов, которые могут различаться в зависимости от характера деятельности).

Суды подтверждают, что региональный оператор не обязан контролировать, кем именно используется помещением — собственником или его арендатором — если сам арендатор не заключал договор с оператором. Поэтому в спорах региональный оператор ориентируется на данные ЕГРН о собственнике имущества, но это презумпция, которую можно опровергнуть соглашением с арендатором.

Плата за услуги по обращению с ТКО формируется как коммунальная услуга и может определяться нормативами накопления отходов, объемом установленных контейнеров или иными способами, предусмотренными законодательством.

При этом, если территориальная схема обращения с отходами не предусматривает раздельный сбор, то контейнерный способ учета может не применяться, и расчеты производятся по нормативам накопления.

Судебная практика фиксирует случаи, когда собственники помещений (например, в случае аренды нежилых помещений) успешно добивались перерасчета платы, исходя из реального объема вывоза отходов и условий договора, при этом тарифы корректируются согласно фактическому виду деятельности арендатора, если договор с последним заключен и есть подтверждение фактического оказания услуг.

Также Верховный Суд РФ указывает что, если региональный оператор фактически не оказывал услуги в полном объеме или ненадлежащим образом, то собственник отходов вправе требовать уменьшения платы за услуги по обращению с ТКО.

Таким образом, в реальных судебных делах региональные операторы и собственники нежилых помещений спорят именно о том, кто обязан оплачивать услуги: собственник или арендатор, а также о способе расчета тарифа — с применением нормативов накопления или по фактически вывезенному объему, соответствующему виду деятельности арендатора. Судебные решения показывают, что тариф по ТКО может начисляться по реальному виду деятельности арендатора, если между арендатором и оператором заключён договор, а собственник в отсутствии такого договора несет ответственность за оплату в соответствии с установленным тарифом. При этом региональные операторы должны доказывать факт оказания услуг и обоснованность начислений.

Чтобы собственникам нежилых помещений минимизировать риск претензий от регионального оператора по ТКО, нужно выстроить систему, при которой ответственность за объём и характер мусора будет документально переложена на арендатора, а расчёты будут максимально соответствовать фактическому использованию помещения. В связи с этим предлагаться ряд конкретных пошаговых решений.

1. Дополнения к договору аренды:

– Прописать фактический вид деятельности арендатора (магазин, общепит и т. п.) в разделе о назначении помещения.

– Ввести пункт касаемо ТКО, где арендатор обязан самостоятельно заключить договор с региональным оператором на вывоз мусора от своего имени и предоставить собственнику нежилого помещения копию заключенного договора.

– Прописать обязанность арендатора предоставлять собственнику нежилого помещения на ежемесячной основе копии платёжных документов по заключенному договору.

– Установить ответственность арендатора за занижение данных о фактическом объёме отходов в виде штрафа и/или полному возмещение всех убытков в результате пересчета.

– Так же собственник нежилого помещения может самостоятельно заключить договор с региональным оператором ТКО по виду деятельности арендатора, о чем прописать в договоре аренды и что все расходы по заключенному договору ТКО оплачиваются арендатором в полном объеме, с возможным перерасчётом.

2. Фиксация по объёмам мусора – При передаче помещения составить фотофиксацию контейнерной площадки, сделать акт об отсутствии накопленных отходов.

– При эксплуатации, в случае необходимости ввести раздельный учёт мусора.

– Акты о вывозе коробок, упаковки и т. п. – Фото и видеоматериалы в спорных случаях.

3. Разделение юридической ответственности – В договоре аренды прописать, что «Арендатор несёт полную ответственность за расчёты с региональным оператором по вывозу ТКО и обязуется возместить собственнику нежилого помещения любые суммы, предъявленные последнему в связи с деятельностью арендатора».

– Если несколько арендаторов — заключить дополнительное соглашения о пропорциональ- ном распределении объёму отходов согласно занимаемой площади, при условии, что виды деятельности арендаторов имеют схожий характер по объему образования ТКО. В противном случае, обязать каждого арендатора самостоятельно заключит договор ТКО с региональным оператором.

4. Работа с региональным оператором – Разделить лицевые счета, (если оператор в своей работе предоставляет такие счете), оформить отдельный лицевой счёт на арендатора. Это позволяет оператору предъявлять требования напрямую к арендатору, а не собственнику помещения.

– Если оператор не делает разделение или оказывает услуги только на основании договора, направить со стороны собственнику нежилого помещения в его адрес уведомление с указанием наименования организации арендатора, фактического вида деятельности и приложить копию договора аренды.

5. Юридическая составляющая

– Хранить все договоры, оплаченные платежные поручения, уведомления, акты и иные документы связанные с договорами ТКО в течение не менее 3 лет. – Один раз в год запрашивать акт-сверки, а также документ об отсутствии задолженности с региональным оператором ТКО.

– В случае смены арендатора или вида деятельности, обновлять договор аренды и расчёты, а также запрашивать акт об отсутствии за должности при досрочном расторжении договора аренды.

Заключение

Проведенное исследование выявило ряд узких моментов во взаимоотношениях между собственниками нежилых (коммерческих) помещений и/или арендаторами с региональными операторами по обращению с ТКО. Собственники нежилых помещения выступает формальным должником по отношению к региональному оператору ТКО с момента образования права собственности на объект недвижимого имущества до момента, пока арендатор не заключит прямой договор [2, 7, 9]. Необходимость контроля двойного начисление оплат по ТКО при наличии прямых договоров с арендаторами, ввиду сложности проверки со стороны оператора. Переквалификация вида деятельности или применение повышенного тарифа, а также ошибочный период взыскания задолженности за пределами срока исковой давности.

Необходима дальнейшая работа по формированию устойчивой судебной практики по защиты интересов собственников помещений и/или арендаторов и коммерческих организаций.

Предложенные практические рекомендации позволят собственникам или арендаторам нежилых помещений минимизировать риски финансовых потерь и эффективно защищать свои интересы. Ключевыми направлениями являются: контроль работы с операторами ТКО, совершенствование договорной работы с арендаторами, внедрение систем контроля фактических объемов образования отходов, установление в некоторых случаях отдельных контейнер по сбору ТКО для минимизации затрат.

Перспективным направлением, является совершенствование законодательства в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами.