Правовое регулирование домов блокированной застройки в России

Вроссийской юридической литературе вопросы правового регулирования домов блокированной застройки иногда отождествляют с реглированием таунха́усов в зарубежных странах (англ. townhouse от town— «город» и house— «дом»). Несмотря на некую схожесть, не стоит смешивать таунхаусы с блокированными домами, поскольку под термином «таунхаус» может пониматься как блокированное, так и отдельно стоящее жилое здание (например, Bute House или Queensberry House в Эдинбурге и др.) [1].

Таунхаусы появились в XIX веке в Великобритании. Изначально таким термином называли жилье, построенное для представителей аристократии, но в скором времени в этих домах стали проживать средние слои населения. Дома могли стоять отдельно, но в большинстве случаев они были встроены в ряд примыкающих друг к другу домов. Таунхаусы строятся «непрерывной линией» домов вплотную друг к другу; «концевой террасой», когда каждая линия таунхаусов имеет свои начало и конец (т.е. по одному дому, отличающемуся от других в противоположных сторонах всего дома); дуплексом (соединением двух квартир), квадрохаусом (соединением четырех квартир) и т.д.

В настоящее время аналоги таунхаусов являются видом жилья, получившим распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки невысокой плотности. Как правило, это малоэтажные жилые дома, разделенный на несколько квартир, с изолированными входами с улицы. Каждая квартира в большинстве случаев имеет небольшой земельный участок и иногда гараж.

Первые упоминания о таунхаусах в России относятся к концу прошлого века. Этот тип жилья представлял нечто среднее между частным коттеджем и многоквартирным домом. В начале XXI века в России (прежде всего, в Московской области) наблюдался «бум таунхаусов». Поселки таунхаусов стали в большей части возводиться в непосредственной близости от автомагистралей и вдали от крупных населенных пунктов.

Вопросы правового регулирования таунхаусов и/или домов блокированной застройки в России неоднократно пытались решить в законодательном порядке на протяжении последних 20 лет. За основу классификации указанных жилых объектов предлагалось взять особенности проектирования и застройки объектов, однако до настоящего времени регулирование остается фрагментарным и противоречивым, что существенно сказывается на порядке обслуживания жилья, а также влечет нарушение прав собственников домов блокированной застройки.

В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] здания по своему назначению могут быть следующими: нежилое здание, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж. Таким образом, прямое указание на таунхаусы или дома блокированной застройки отсутствовало.

Важным этапом в подготовке позиции для законотворчества стало Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 55-П, в котором Конституционный суд указал, что Федеральному законодателю надлежит руководствуясь требованиями Конституции Российской Федерации в кратчайшие сроки внести в законодательство изменения, с тем чтобы «закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд» [3].

Кроме того, следует отметить, что с 1 марта 2022 г. вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации [4], которые касаются категорий жилья, т.е. многоквартирный дом и дом блокированной застройки.

Дом блокированной застройки (а не таунхаус) – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/жилыми домами в одном ряду общей боковой стеной/стенами без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. При этом количество надземных этажей должно быть не более 3, а высота дома - не более двадцати метров.

В нормативных правовых актах регионов среди видов допустимых застроек иногда фигурируют блокированные жилые дома. Например, в пункте 1.8 «Нормативов градостроительного проектирования Московской области», утвержденных Постановлением Правительства Московской области от 17 августа 2015 г. № 713.30 (ред. на 12 февраля 2025 г.) [5] содержатся указания на многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома. Реализация квалификации домов зависит от конкретных застройщиков и собственников жилья.

Однако переоформление жилья из жилых домов в дома блокированной застройки, в том числе в Московской области, является не частым явлением ввиду отсутствия регулирования вопросов управления и содержания общей долевой собственности жителей, являющихся собственниками такого жилья. Как ранее, так и теперь собственникам приходится часто обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов, поскольку еще не исключена правовая неопределенность данного понятия.

При принятии решения о переводе объекта недвижимости в дом блокированной застройки следует иметь ввиду, что:

- для строительства домов блокированной застройки необходимо оформить проектную документацию, получить разрешение на строительство, а далее после его окончания – разрешение на ввод в эксплуатацию; - упрощенный порядок регистрации в ЕГРН, действующий в отношении индивидуальных жилых домов, не применяется; - в случае необходимости реконструкции одного из блоков, для обеспечения безопасности всех домов-блоков, требуется согласие на проведение реконструкции всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду; - в домах блокированной застройки отсутствует такая общая долевая собственность, как в многоквартирных домах на лестничный пролет, коридор и земельный участок под зданием; - при продаже дома блокированной застройки не требуется согласия собственников иных блоков; - права при переходе прав собственности на такие объекты регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (далее- ЕГРН) в установленном законом порядке.

В настоящее время возможен перевод объекта жилья в дом блокированной застройки при принятии об этом решения всеми собственниками жилого дома. Заявление о переводе с комплектом правоустанавливающих документов можно подать через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Если при этом требуется раздел земельного участка, то решение о переводе в дом блокированной застройки должно содержать указание на решение о разделе данной земли с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки. Кроме того, в указанных документах должна содержаться информация о согласии всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный участок, на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также данные о лицах, право собственности (либо общей долевой собственности, в том числе размеры долей) которых возникает на образуемые участки.

Однако на практике мало подобных решений принимается из-за того, что не решены:

вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов, в том числе домами блокированной застройки, и земельными участками с общей инфраструктурой, где находятся такие дома. Наиболее часто встречаются вопросы, связанные с навязываем услуг застройщиком, который отказывается продавать жилье без заключения договора об обслуживании с его дочерней компанией. Бывают случаи продажи застройщиком объектов, построенных на деньги дольщиков (например, вьездной группы, в которой, как правило, располагаются контрольно-пропускной пункт и административное здание), или оформление земельных участков для общего пользования в свою собственность и установление платного проезда на территорию поселков, где построены жилые дома, и платной парковки рядом с домами. Можно было бы говорить об обжаловании указанных выше нарушений, но в связи с весьма затратными судебными процессами люди не всегда решаются на обжалование. В связи с длительным непринятием нормативно-правовой базы, истекают не только сроки исковой давности по гражданским делам, но и сроки давности по различным категориям преступлений согласно Уголовному кодексу Российской Федерации.

Если нет правовой базы для жилых домов, созданных как таунхаус или дом блокированной застройки, то не ясно: зачем выдавались и выдаются разрешения на строительство таких объектов, и почему не было принято решение уполномоченными органами об отказе от строительства подобного жилья до принятия надлежащего регулирования правоотношений в этой области.

В целях восполнения законодательного пробела в сфере создания малоэтажных жилых комплексов, в том числе сформированных домами блокированной застройки, Правительством Российской Федерации в порядке законодательной инициативы в соответствии со статьей 104 Конституции Российской Федерации был внесен в Государственную думу проект федерального закона №155842-8 «О малоэтажных жилых комплексах» [6], подготовленный к рассмотрению во втором чтении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

Решение о необходимости восполнения пробела подтверждается анализом части 3 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2023 г. №351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [7], в соответствии с которой имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктами 1 и 2 статьи 259.1 ГК РФ, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом. Именно таким федеральным законом и должен стать указанный выше проект федерального закона.

Вместе с тем, во время слушаний в Совете Федерации Федерального собрания Российской Федерации 2 июля 2025 г. [8] подготовленный проект федерального закона не был рекомендован к рассмотрению во втором чтении и отмечена необходимость доработки с учетом:

- включения в границы малоэтажного жилого комплекса наряду с индивидуальными жилыми домами домов блокированной застройки (в случае, если под каждым блоком сформирован самостоятельный отдельный участок); - конкретизации порядка управления общим имуществом в малоэтажных жилых комплексах в случаях, когда собственниками не выбран и/или не реализован один из возможных способов управления таким общим имуществом; - организации разработки единой методики определения платы за содержание и управление общим имуществом в малоэтажных жилых комплексах.

Указанные выше мотивы такого решения во многом оправданы. Вместе с тем, отсутствие консенсуса различных государственных органов по ряду ключевых положений законопроекта на протяжении многих лет и непринятие законопроекта по вопросам, жизненно необходимым людям, приводит к крайне негативным явлениям, в том числе, к нарушению конституционных прав граждан.

Остается только уповать на понимание законодателя сложившейся ситуации и обеспечение эффективной доработки законопроекта в ближайшее время.